第3章资产评估的基本方法讲解.ppt

第二章 资产评估的基本方法 学习目的 掌握市场法、收益法、成本法； 掌握三种基本方法的适用范围。 本章重点 对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。 主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择 资产评估基本途径和方法 主要内容 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 评估方法的选择 　市场法 一、市场法的基本含义 市场法是指利用市场上相同或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估算资产价值的各种技术方法的总称。运用已被市场检验了的结论来评估被评估资产，容易被当事人接受，是资产评估中最为直接、最具有说服力的方法之一。 基本思路：根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。一般来说，一个理性的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行价格。 基本公式： 资产评估价值=参照物成交价格×（1±调整系数） 或 资产评估价值=参照物成交价格±差异调整额 二、市场法的基本前提 1.要有一个活跃的公开市场； 2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面： （1）功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。 三、市场法的基本程序及有关指标 （一）选择参照物 ：应3个以上。 （二）在评估对象与参照物之间选择比较因素：根据不同资产价值形成的特点，选择对资产价值形成影响较大的因素为对比指标。 （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格的基础上，调整已经量化的对比指标差异 （五）综合分析确定评估结果 运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： 资产的功能：功能越好，价值越大。 资产的实体特征和质量 市场条件：供不应求，价格偏高；供过于求，价格偏低。 交易条件：交易批量、交易动机、交易时间等。 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 　　　直接比较法，是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1 × 修正系数2 × … ×修正系数n 或 评估对象价值＝参照物成交价格±基本特征差额1 ±基本特征差额2 ± … ±基本特征差额n 优点：直观简洁、便于操作； 缺点：要求的可比性较高。 参照物与评估对象的差异仅体现在某一基本特征上时： 1.现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 适用于：参照物资产与被评估资产完全相同或高度相似。 例如：上市流通的股票债券可按评估基准日的收盘价为评估价值；批量生产的设备、汽车等 2.市价折扣法 资产评估价值＝参照物成交价格×（1-价格折扣率） 适用范围：评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。 例1.评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%，因此，拟快速变现资产价值为6万元。 资产评估价值＝10×（1-40％）＝6（万元） 3.功能价值类比法 适用于评估对象与参照物之间仅存在功能差异的情况。 （1）生产能力比例法 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力 ÷参照物生产能力） 例2.被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，由此确定：资产评估价值＝10×90／120＝7.5（万元） （2）规模经济效益指数法 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象生产能力 ÷参照物生产能力）x 例3.同上例，该类资产的功能价值指数为0.7，由此确定：被评估资产价值＝10 ×（90／120）0.7＝8.18（万元） 4.价格指数法（亦称物价指数法） 适用于评估对象与参照物之间仅存在交易时间方面差异的情况。 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数） 运用定基指数