第七章房产变更测量讲解.pptVIP

一、房地产变更测量概述 变更测量:一般指一幢建筑在完成第一次房屋建筑面积测量后，因建筑的改建或扩建建筑功能的改编、建筑内部空间划分修改、一户或多户专有面积的权属界线变更、或建筑的相关属性更改等涉及权界调整和面积增减变化等而进行的房屋建筑面积测量。 适用于已经竣工并完成竣工测量的建筑。 包括房屋现状变更测量和房产权属变更测量两类。 1、现状变更测量：将房地产现状的变化具体反映在分幅图和分丘图上，属于修测或补测，它为产权变更创造了条件； 2、权属变更测量：属于产权登记证明测量，是一种政府行为的测量，所提供的产权证附图具有法律效力。 二、变更测量的内容 1.现状变更内容： （1）房屋的新建、翻建、改建、扩建，房屋建筑类别（结构、层数、用途）和平面位置的变化； （2）房屋的损坏或灭失，包括部分拆除、焚毁、倒塌； （3）房屋围护物和附属设施的变化； （4）道路、街巷等交通的开拓、改造，河流、沟渠等水系的边界变化； （5）行政境界的调整，房屋坐落、门牌号的更新； （6）房屋及其用地面积的增减变更； （7）纠正错误测量，主要是房屋平面图形、建筑类别的更正。 2.权属变更内容 （1）产权初始登记后发生房屋买卖、交换、继承、分析（割）、兼并、人股、赠与等房产交易活动引起产权转移或变更； （2）房屋用地界线、界址的变化，包括房屋因合并、分析、自然坍塌引发房屋占地范围的调整； （3）征(拨)用地，出让或转让土地使用权而引起权利范围的变化； （4）法院等司法部门裁决的房产转移和房产变更（包括没收、分析），以及房产管理部门按政策处理的接、代管和发还的房屋，绝产房屋。 （5）房屋他项权利（抵押、典当）设定权利范围变更或注销； （6）房产权利人自行申请更正，因申请人隐瞒事实、伪造有关证件等引发错证的补充和更正。 三、变更测量程序 1.变更信息采集 2.信息分类。根据现状资料，确定变更范围； 3.进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查； 4.变更后的分户权界等房产要素的测定和面积量算； 5.调整丘号、界址点号、幢号和户号等有关房地产编码； 6.房地产资料的修正。 四、变更要素调查 1.现状调查：房屋及其用地的自然状况变化的调查。自然状况一般是指房地坐落、建筑类别、用地分类等情况。利用调查表，对照房产图，进行调查与核实。 2.权属调查：房屋及其用地的权利的调查，包括登记权类、权利人或他项权人、权利范围、四至界标、墙体归属等情况，利用申请表或调查表进行调查与核实。 3.界址调查：房地产变更后新的权利界线的认定、确定和标定。可分成认界、确界、标界三个阶段。 五、变更要素测定?? 房地产变更登记以产权户为单位进行，变更后的房地产权界位置和面积也要分户测定。 1.现状变更测量：范围、内容 卷尺、数字采集 2.权属变更测量：根据权属变更登记申请书、房产及其用地位置草图、权利证明文件，约定日期，通知申请人现场指界，实施分户测量。（依据：控制点、界址点、房角点，注意检核） 同幢房屋及其用地的分割，应将分界实量数据注记在复测图上，分割后测定的各户房屋及其用地面积与原登记发证面积的不附值应在《房产测量规范》规定的限差以内。?? 六、变更测量的基准 变更测量以变更范围内平面控制点和房产界址点作为测量的基准点。 七、变更测量的精度要求 2.房地产变更测量后图上精度要求 变更测量的成图精度是指图上地物点的点位精度，它与成图比例尺有关。《房产测量规范》规定了房地产分幅图图上地物点相对邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.5mm；编制分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.6mm，变更测量后的图上精度应与变更前的图上精度要求一致。 3.房地产变更测量后解析精度要求 房地产变更测量后的解析精度是指界址点或房角点的点位精度，以及面积的计算精度。新增界址点或房角点的点位精度以及房屋和用地面积的测定精度，与成图比例尺无关。 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素点和地物点，点位中误差不超过±0.05 m。 *支丘号的编立 组合丘；面向主丘大门从左到右、从外到内呈反“S”形顺序编立。 丘支号：如“48-6”表示是第48丘内的第6户房屋所有权。 同房产分区及以上的编码或分幅图图号一起使用。 1.丘号、丘支号 不分独立丘或组合丘，用地的合并与分割都应重新编丘号。新增丘号要按编号区内的最大丘号续编。组合丘内，新增丘支号按丘内的最大丘支号续编。 2.界址点点号、房角点点号 相邻丘的合并，合并丘外围界址点点号不变；同丘分割，新增的界址点或房角点的点号，分别按编号区内界址点或房角点的最大点号续编。 3.幢号 房产合并或分割应重新编幢号，原幢号作废，新增幢号按