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开盘那些事 ——只为尽量从旧事里挖出些新的来 袁环 2012年12月20 日 旧事：为什么会出现开盘 开盘是随着房地产的发展而衍生出来的一个环节，其 发展和变迁与房地产的历史息息相关，为了更了解孩 子，我们还是需要看看他母亲系出何门。 旧事的1978年 历史大家都学过，1978年以后是个很辨证的时代，文革刚刚过去，工农兵是时代的主人，十 一届三中全会中邓小平理论的伟大旗帜在逐步建立，计划经济开始与市场经济相结合。 其实，在民间的版本，是这样的： 阶层上，文革破坏了民族的层级架构，对个性的有识之士、经济人才等“出头鸟”的打压余悸，让 人畏缩着安于现状，漠不关心，逐步转为工农兵阶层；教育制度的破坏，社会新一代是20-40岁之 间素质较低却思想激进的不稳定人群。 经济上，计划经济呈现“一统就死，一放就乱”的情况，中央领导人将注意力都关注到宏观层面的 体质建设上，计划经济开始出现动摇，大部分人生活在贫困线上。 这个时候，房地产也仅处在以极低的租金分配给员工的单位福利层面上。 旧事的1978年 于是，十一届三中全会提出“以经济建设为中心”，制度上，允许市场经济的元素，所有制 上，鼓励个体所有制也就是私营的出现。 换句话说，就是： 你们赚钱去吧，别来闹就行。 同时，邓小平同志提出“解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助， 分期付款，把私人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小”。于是住房商品化，在 这种情况下，开始付诸实践。 旧事的1980s 1980年，中共中央在 《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：准许私人建房、私人买 房，准许私人拥有自己的住宅“，正式推行住房商品化政策，由此拉开了中共内地城镇住房制度 改革的序幕。 同时，政府加大补贴力度，以”三三制”和“提租补贴”相结合，促进住房销售，主动促进 商品房的市场化。 然而局面是： 政府一头热，民众无人问津，观望排斥 直至1981年底，全国60多个试点城市售出2418套新旧住房 旧事的1990s 78-89的十年间，各种非“工农兵”都实现了财富积累，体质庇护下的聚集知识分子、有背景 一族等精英阶层的国企机关等地，则只是达到了“铁饭碗”这个标准，各种矛盾的刺激下，精英阶 层出于各种原因爆发了小宇宙。 1992年，邓小平同志再次重申了“以经济建设为中心”。 换句话说，就是： 精英阶层，现在你们也去赚钱吧 旧事的1990s “下海浪潮”的掀起，让很多“公务员”成为吃螃蟹的受益者，浪滚浪的作用下，私企越发 壮大，国企越发没落，终于社会分化成“有钱”的商人和“有权”的政府两类。 有钱人为保障自己的财产，而政府为解决财政危机，都会为彼此创造条件。 1987年12月1日，深圳以525万竞价拍出了新中国历史上第一块土地所有权和使用权分离的 土地。 “这一槌奠定了中国房地产业的基石”——王石 公开化的方式之一： 政府开始卖地，有钱人开始盖房子 旧事的1990s 1997年亚洲金融危机出现，中国采取拉动内需的政策，其中住宅消费，成为总理的答案之一。 1998年“23号文件”的诞生，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，这标 志着我国住房制度改革从此进入市场化阶段 ，实行了近40年的福利分房制度正式宣告终结。 三个目标：最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房，中等收入家庭购买经济适用房，其他 收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。而第三点在金融危机情况下，自动掩盖了前两点。 房价狂飙时代从此开始 旧事的2002年 2002年，住建部文件将“保障房占房地产市场80%”调整为“商品房占房地产市场的80%”. 政府垄断售卖地皮，开发商垄断售卖房子，一条全新的产业模式终于在份额上公开化，开放化， 继而稳定发展下来。 终于：