6第六章成本法重点讲解.pptVIP

§6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-1 成本法的概述 §6-2 新开发土地的成本法估价 二、新开发土地价格的构成 （四）投资利息 例6-1 例6-2 例6-3 （五）销售税费 （六）开发利润 （七）土地增值收益 例6-4 三、新开发区宗地价格评估 例6-5 §6-3 新建房地产的成本法估价 例 6-6 §6-4 旧房地产的成本法估价 二、重新购建价格 二、重新购建价格 二、重新购建价格 例 2、建筑物重新购建价格的求取 三、建筑物折旧 （二）建筑物的折旧因素 （二）建筑物的折旧因素 （三）求取建筑物折旧的方法 1、直线折旧法 例6-10 2、余额递减法 例6-11 （四）求取建筑物折旧的注意事项 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 4、注意分类折旧 Di——第i年的年折旧费 Di=D ? C——建筑物重新购建价格 L——残值 N——耐用年数 R——残值率 ? 计算公式： 第六章 成本法 建筑物的现值 年折旧率 第六章 成本法 累计折旧额 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8 第六章 成本法 以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额 ——加速折旧 Di=C（1-d）i-1d =C-C（1-d）t=C[1-（1-d）t] VB=C-Xt=C（1-d） 第六章 成本法 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=5 第六章 成本法 新建筑物常取 旧建筑物常取 双倍余额递减法 ——假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2倍 第六章 成本法 在实际估价运用中，d也可凭经验取值 第六章 成本法 残值率＝0 3、实际观察法 4、成新折扣法 q——成新率 VB=C×q 直线法 观察法 R=0： 5、混合法 第六章 成本法 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损； 会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的； 在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。 第六章 成本法 维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数 维修保养差： 有效经过年数实际经过年数 N≠n+t A B C D 第六章 成本法 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 建3年 经济寿命50年 17年 土地期限70年 第六章 成本法 （3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧 建2年 经济寿命50年 土地期限40年 12年 房地产估价 第六章成本法 第六章 成本法 一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本—折旧 房地产价格 二、理论依据 生产费用价值论 第六章 成本法 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？ 第六章 成本法 三、成本法的适用范围 市场供大于求 以正常成本评估的价格往往偏高 ——价格应向下调整 市场供小于求 以正常成本评估的价格往往偏低 ——价格应向上调整 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 1、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决