控制性详细规划强度指标研究与实践要点.ppt

控制内容： 1、高层建筑鼓励区：以高层建筑为主体，构成城市形态的高点区。 2、高层建筑限制区：以多层建筑为主，严格限制建设高层建筑，构成城市形态的低谷区。 3、建筑高度重点控制路段：城市重要的景观路径，需进行专项的城市设计以确定沿线建筑形态和高度。 4、建筑高度重点控制节点：城市重要的景观节点，需进行专项的城市设计以确定节点周边建筑形态和高度。 5、核心景观节点：城市最重要的景观核心区，指长江、汉江两江交汇的特色景观区，即南岸嘴、蛇山、龟山、黄鹤楼、龙王庙构成的形态低谷区域，该区域应进行专项的城市设计以确定建筑形态和高度。 （2）要有利于分期分批推进旧城改造以及新区开发 　　根据总规，应合理降低旧城区建设强度并适当提高新区的建设强度，以实现人口的有效疏散。 　　图中，旧城区为改革开放前武汉三镇所形成的城市建成区（具体以1978年现状建成区界线为参照），主要位于二环线以内地区和堤角、古田、关山、青山等外围重点地区。新区主要以后湖居住组团、四新居住组团、南湖居住组团、王家墩商务区、武汉经济技术开发区、东湖高新技术开发区为主。 武汉市主城区旧城及新区分布示意图 （三）强度分区区划图的确定 二、强度研究的主要内容 1、强度分区的确定 （3）要有利于体现总规的功能分区 　　总规将主城区划分为中央活动区与若干综合组团。其中中央活动区由滨江活动区、商务中心区、公共服务中心区、行政商务区以及其他职能区组成。强度分区应考虑不同功能分区的建设强度要求的不同。 武汉市主要功能分区及结构示意图 （三）强度分区区划图的确定 二、强度研究的主要内容 1、强度分区的确定 （4）要有利于实现总规对强度的分级控制 　　强度分区应重点考虑与强度研究密切相关的次一级中心区域，包括居住组团、行政办公中心、公共服务 (商业、金融及其他公共服务设施)中心等，针对控制要求的不同实现分级控制。 武汉市主城区强度空间控制示意图 （三）强度分区区划图的确定 二、强度研究的主要内容 1、强度分区的确定 强度分级主要反映强度指标的级差，其确定原则包括以下几个方面： （1）依据区域主体功能及总规确定的强度结构； （2）参考主城区现状强度级别及基准地价分级； （3）依据断裂点分析结果； （4）依据一般情况下各类建筑形态对应的强度分级规律； （5）参考相关城市的强度分级经验。 （三）强度分区区划图的确定 二、强度研究的主要内容 2、强度分级的确定 3.5 20 18～32 － 3.5 20 12～17 － 2.4 20 10～12（小高层） 高层 3.5 20 33～（超过100米） 超高层 2.2 28 7～9 中高层 1.8 30 4～6 多层 1.2 40 1～3 低层 最大容积率 最大建筑密度 建筑层数 居住建筑形态 2.8－4.8 20～40 7～24（超过24米） 中高层、高层 》＝5 《＝20 25～（超过100米） 超高层 2.4 40 4～6 多层 1.8 60 1～3 低层 一般容积率 一般建筑密度 建筑层数 公共建筑形态 我们根据建筑、规划设计规范，并结合城市中一般建筑形态的建设规律分析，以判断具体地块的普遍建设强度级别。 （4）各类建筑形态对应的强度分级规律 （三）强度分区区划图的确定 2、强度分级的确定 二、强度研究的主要内容 　　 综合以上五项原则的分析结果，为便于管理，本次强度研究将主城区用地建设强度分为五级予以控制。 （5）相关城市经验 5（都会区分3级） 香港地区 4 广州市 3 福州市 3 厦门市 4 深圳市 6 上海市 用地强度分级 城 市 其他相关城市一般按照三～六级进行控制。 （三）强度分区区划图的确定 2、强度分级的确定 二、强度研究的主要内容 本次建设强度研究中，通过武汉市相关领域权威专家的综合评定，选取了包括“商业服务繁华度、公用设施完备度、基础设施完善度、道路通达度、公交便利度、对外交通便捷度、绿地条件、环境质量、人口密度、商务及行政办公聚集度”等十类影响用地建设强度的因素。 道路通达度 城市空间按每n米×n米，划分为若干均匀分布的点（n＞0，根据需要可以任意指定，但是n越小，会使模型运算时间明显加长）。 （三）强度分区区划图的确定 3、强度模型的量化 二、强度研究的主要内容 　　强度一区建设强度最高，主要涵盖王家墩商务核心区、城市公共服务中心和城市副中心，用地面积为23.6平方公里，约占强度控制区域面积（401平方公里）的5.9％； 　　强度二区主要涵盖内环线以内地区以及其他城市腹地，用地面积为53.7平方公里，约占强度控制区域面积的13.4％； 　　强度三区主要涵盖主城外围各主要居住组团，用地面积为161.8平方公里，约占强度控制区域面积的40.3％； 　　强度四区主要涵盖主城外围