中原物业项目总图设计要诀专题研究94p要点.pptx

总图设计要诀专题;【总图设计要诀】专题研究报告;;进程说明;;从市场角度出发;建立市场信息与建筑设计的桥梁;建立市场信息与建筑设计的桥梁;建立市场信息与建筑设计的桥梁;从建筑角度出发;紧扣设计规范，熟读当地技术管理规定，了解设计师手法，把握影响成本的建筑因数;几个规划中影响成本的主要因素;层高对经济成本的影响;地下室对经济成本的影响;建筑材料对经济成本的影响;科技系统对经济成本的影响;几个规划设计中的硬性指标;规范硬性指标;规范硬性指标;从开发商角度出发;总图设计经济层面六要诀;“掏干吃净”---用足指标;一、用足指标;1.1 用足容积率;总用地面积：56640 ㎡ 代征道路：6225 ㎡ 代征绿地：1338 ㎡ 消防站用地：2800 建设用地：约49077 ㎡ 容积率：≤3.8 地上总建筑面积：176000 ㎡ 公建面积占20%-40% 住宅面积占60%-80% 绿地率：≥30% 集中绿地：6000 ㎡ 建筑限高：80m;; 把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积 多元化产品，混合分布 ;;　;一、用足指标;损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间 1、建筑密度主要与首层建筑面积有关 ——首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述 ——好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。