郑州市房屋建筑面积测绘细则2要点.ppt

1 目的、内容及适用范围 1.1 为了规范全市房屋建筑面积测算工作，统一全市房屋建筑面积计算标准，结合本市实际情况，特制定本细则。 1.2 房屋建筑面积测绘包括房屋边长测量、房屋建筑面积计算、房屋建筑面积变更测绘和房屋分层、分户平面图的绘制。 1.3 本规定适用于全市的房地产开发、房地产销售、房地产商业广告、房产产权管理等活动中有关各类房屋建筑面积指标的计算和统计。 2 引用标准： 2.1 《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000） 2.2 《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号文件） 2.3 《郑州市房屋建筑面积测算及共有共用建筑面积分摊规则》（郑政文[2001]20号文件） 3 房屋边长的数据采集 3.1 房产测绘中的数据采集主要是对房屋竣工图纸与已竣工房屋的核对。 3.2 住宅或写字楼的数据采集需分套采集。共有建筑面积边长数据分层采集；未分户分割的商业用房、仓库、厂房的建筑面积边长数据分层采集；已经分割的按分割的边长采集。 采集所得的边长数据注记在房屋分层、分户平面图上。边长注记以米为单位，取位至0.01米。 4 房屋建筑面积计算操作细则 4.1 室外楼梯的计算规定 对于室外楼梯，属于永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。上层的楼梯可以作为下层楼梯的顶盖。 房屋内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属。（既在画图时应画出不足2.20米部分并明确标出层高小于2.20米） 架空通廊 架空通廊应该是永久性的、结构牢固、层高不低于2.20米，并由结构牢固的围护物。 该架空通廊计算全面积或计算一半面积，应视其封闭情况来认定，而非以其是否有柱来认定。（规范中计算全部建筑面积，计算一半建筑面积的范围中只说了是否封闭） D) 穿过房屋的通道 1、穿过房屋的内部通道，而且内部房屋对该通道开门，此时为走廊，计算建筑面积，而且分摊。 2、穿过房屋内的小区的通道，可能有门卫对此通道开门，这里指进出小区的通道或者指小区内部穿过某幢楼的通道。此时不算面积，不公摊。 3、过街楼，此时指行政街道，不算面积，不分摊。 在复式楼中，对于设计图纸上设计有内部楼梯，而现场没有做。对于这种情况，可以按照双方合同规定计算楼梯的建筑面积。合同没有规定的，作为中空扣除。 几种特殊形式的阳台 关于阳台的封闭： 郑州市对此执行情况：以现场情况为标准来认定，若阳台是开发商出资并在交房前统一进行封闭，则认为阳台是全封闭的；若阳台是业主出资，由开发商在交房前统一进行封闭，则认为阳台是不封闭的；若阳台现场未封闭，则认为阳台是不封闭的。除此之外，还要有设计院的原始设计。原始设计须和现场一直，才能判断阳台的封闭情况。 当电梯井坑处于地下室的某一层时，计算分为以下几种情况： 电梯井坑有门可以进入，作检查井用并层高达到2.20m，计算建筑面积并随电梯机房一起分摊（如何分摊，参阅共用面积分摊部分）。 电梯井坑不能够进入，则应查看建筑施工图中的电梯井坑剖面图。若剖面图中电梯井坑层高够2.20m，则电梯井坑应计算建筑面积，随电梯机房一起分摊；若层高不够2.20m，不计算建筑面积。 电梯井坑有门可以进入，层高达到2.20m，但不作检查井用，计算建筑面积（本层套内面积）。 电梯井坑有门可以进入，但层高不够2.20m，不计算建筑面积。 室外梯与台阶的区别 参照设计图纸和以下各条件，对两者进行对比，判断是楼梯还是台阶 。 室外楼梯和台阶的区别： 若室外楼梯由墙体全封闭围护且有顶盖，即为楼梯间形式，则认为是室内楼梯，应计全面积。 上一层可以认为是下一层的顶盖，既下一层要算全面积。有顶盖的室外楼梯的建筑面积一般情况是楼层数减去一。既n层楼的室外楼梯面积（n-1）*单层楼梯面积。图上表示时，每层都要画上。 4.8 通风井、烟道的面积计算规定 1、地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地下部分按其通过的地下室或半地下室的楼层数计算建筑面积；在地面且独立于建筑之外部分，有围护结构和上盖，且高度大于等于2.2米的，按围护结构外围水平投影面积计算，并计入地下室或半地下室的建筑面积中。 地下室或半地下室使用的通风井、烟道，在地面部分是设于建筑物之内。 此时井道必须达到一个整层高才计算建筑面积。并计入地下室或半地下室的建筑面积中。地面其通过的各层应扣除该部分的面积值。 2、地下室、半地下室的出入口的计算：应以该地下室建筑施工平面图及现场具体情况来认定。出入口处的车道应以地下室的主体为界，主体以外视