0114_珠海_万科魅力之城_策略_15栋价格说明及开盘策略_赵泳媚、刘瑜讲解.pptVIP

【核心均价形成】比准均价确定注：本次比准价格参考竞品项目最近开盘期毛坯均价，部分楼盘目前对外报价较高，除面价报价因素外，部分项目报价为剩余余货高楼层高价单位（如电力、作品壹号等），或具备特殊营销手段拔高价（如一成首付的诚丰、广汇等），此类高价单位不具备参考意义，比准采用其可快速出货的价位进行分析： 注：均价比准为针对15栋进行比价，户型（附加值）因素主要考虑竞品三四房单位，因三房与四房在一个单元内，同时户型较少、面积段差距不大，在此不作三房与四房的分开打分。 项目 实收单价（毛坯，元/㎡） 比准系数 权重 比准均价（元/㎡） 诚丰新园 6700 1.12 16% 1200.64 电力家和城 7300 0.96 20% 1401.6 世荣作品壹号 7600 0.98 19% 1415.12 广汇高墅 6000 1.28 10% 768 海逸豪庭（河景） 6200 1.11 16% 1101.12 时代倾城 7600 1.04 19% 1501.76 合计 100% 7388.2 通过市场比较法分析目前15栋静态基准均价为7388元/㎡（毛坯取整） 目前市场主流认知以毛坯为主，对市场装修的认知度在500-800元/㎡之间（如电力、诚丰、广汇高墅等精装项目），建议装修均价8188元/㎡ 考虑到万科产品升值潜力较大，可做一定程度溢价，建议核心均价为8388元/㎡ 报告目录 一、价格制定背景 三、核心均价导出 四、价格表制作方法 二、价格推售策略指导 五、开盘策略 【价格表制作】价格表制作原则 精确致导： ——精确制定影响产品价格的因素和权重，户户爬楼打分，分别对所有产品按相应体系进行加权打分； 影响价格的因素和权重： 根据客户对“产品的关注因素”及“产品自身的差异性”情况，对影响项目价格的因素及权重设定如下： 影响因素 朝向 景观 噪音 户型 通风采光 私密性 权重 25% 15% 15% 20% 15% 10% 注：“产品差异性”主要通过项目组实地爬楼获得； “客户关注因素”主要通过市场经验以及对周边楼盘共性分析得出。 本批单位价值排序情况：素质排序：2单元011单元041单元012单元042单元021单元031单元022单元03 16栋 北 1单元： 01、04户型南向，04三面采光但存在西晒，01采光较差； 02、03户型南向，02采光较差，且私密性差； 2单元： 01、04户型南北通透，01三面采光，卧室和书房可观泳池景观，04位于楼栋中间，采光较差； 02景观面较大，03私密性、采光较差且存在一定的西晒。 幼儿园 15栋 01 02 03 04 01 02 03 04 1单元 2单元 南向，通透 南向，通透 南向，通透 南向，通透 南向 不通透 南向 不通透 南向 不通透 南向 不通透 【平面调差】平面差原则：考虑素质差距 根据爬楼情况，本批单位8个户型、且整体质素较为均好因而平面极差建议拉据变大，平面差建议为600元。 15栋打分表 　 　 　 　 一单元 二单元 　 　 　 面积（㎡） 122.45 81.11 81.11 122.45 122.45 81.11 81.11 122.45 合计 打分项 权重 房号 01 02 03 04 01 02 03 04 朝向 0.25 得分 8.1 9 7 9.1 10 9.5 5.6 8 景观 0.15 得分 7 5.3 6 7 8.5 7.3 4.4 6.3 噪音 0.15 得分 8.5 6.3 6.3 8 10 7 5.9 8.5 户型 0.2 得分 7.5 4.5 4.5 9.5 10 5.5 3.7 8.5 通风采光 0.15 得分 8.5 6.5 7 9 10 6.7 4.5 7.5 私密性 0.1 得分 6.3 5.7 6.8 6.5 9.3 6.6 2.5 5.5 合计 1 得分 45.9 37.3 37.6 49.1 57.8 42.6 26.6 44.3 　 　 差分值 0.61859 0.342949 0.352564 0.721154 1 0.512821 0 0.567308 　 　 排序 3 7 6 2 1 5 8 4 平面总差 600 平面差 371.1538 205.7692 211.5385 432.6923 600 307.6923 0 340.3846 　 　 手动修正 56 100 142 56 0 64 133 66 修正后平面差 　 　 447 305 353 488 600 371 133 426 　 　 注：平面差根据爬楼打分进行公式演算而得，在此基础之上，根据认筹客户验证进行了一定的调整 泳池景观 园林景观 中轴园林 15栋 西晒 垂直调差策略：根据项目实际结合客户对产品需求情况，项目垂直定价结合采用分段递