我国小产权房问题：现状与出路(二)详解.ppt

我国小产权房问题：现状与出路（二） 公式1：小产权房竣工面积＝全社会住宅竣工面积－城镇住宅竣工面积－农村农户住宅竣工面积。 公式2：小产权房存量＝历年小产权竣工面积累计额 根据上述公式计算，1995-2010年小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995-2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。 从不同时期看，“十五”时期小产权房竣工规模为2.4亿元平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的8.1％。“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8％，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5％。其中2008年、2009年、2010年小产权房竣工面积分别为4850万平方米、6538万平方米、8345万平方米，相当于同年城镇住宅竣工面积的6.4％、8.0％、9.6％。 总之，尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0％，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。 2．各地小产权房价格情况 从价格方面看，各地小产权房价格与商品房一样也存在较大的地区差异性，但相对区位条件类似或同地段的商品房而言，价格普遍低很多。 北京市小产权房主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等近郊区域，约占北京市场楼盘总量的20%左右。“十一五”时期北京市小产权房竣工面积接近400万平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积的4.3％，而价格仅为北京临近地段商品房价格的25%-30%左右。 据哈尔滨市政府2009年10月公布的数据显示，全市有29处成片（栋）违法建设的“小产权房”工程，共有楼盘144栋，总建筑面积150余万平方米，相当于商品房建设量的10％左右。而价格仅相当于市内普通楼盘的40%-60% 据太原市价格监测中心2009年6月的一项调查结果显示，太原市六城区正在开发和出售的小产权房项目超过40个，主要分布在各城中村、市郊农村，在整个太原市住宅出售市场份额中所占的比例超过20%，并呈现逐渐增大的趋势。价格方面，大部分小产权房销售均价在2000～2500元/平方米左右，比普通商品房便宜一半以上。 据深圳市建筑物普查和住房调查显示，全市住房建筑面积达到4.04亿平方米。其中，产权住房约1.12亿平方米，占总量的28%；城中村私房1.7亿平方米，占总量的42%；其他住房（含机关事业单位自有房、企业自有房等）1.22亿平方米，占总量的30%。另据报道，深圳的小产权房建设和交易一直以来非常活跃，几乎每一个村、镇都建有大量小产权房，销售和交易也越来越公开化。深圳小产权房均价只有临近地区商品房的1/2至1/5左右。 3．小产权房购房者情况 目前，各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，主要包括外来务工人员、普通工薪阶层等，他们难以承受城市“大产权房”的高房价，构成了小产权房的主要购买群体。 小产权房无论是租赁费用还是销售价格均明显低于城市商品房，比较适合外来务工人员的收入水平。小产权房对外来务工人员尤其是全家都在城市务工、有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。因此，这部分外出农民工租赁或购买价格低廉的小产权房，就成为了实现他们“居者有其屋”愿望的重要选择。 另外，还有一类群体也成为小产权房购买者，即房产投资者，因小产房价格低廉，一些投资者认为小产权房具有很大的升值潜力，具有一定的投资增值空间。在国家尚未对小产权房出台明确的处置措施之前，通过出租房屋、房屋升值或试图在小产权房“转正”后获取较大利益。 从不同地区看，小产权房购买者会有所差异，如北京市由于小产权房价格本身相对工薪阶层而言也不低，小产权房购买者主要是选择第二居所的高收入群体、投资房产的人和外地务工人员等。而旅游胜地三亚市小产权房购买者则既有大量的外来务工人员，还有大量来自外地、购房主要用作冬天度假旅游的人群。深圳市小产权房购买者主要为中低收入群体尤其是老年人和外地来深圳务工时间不长的年轻人。 专栏 北京市小产权房购买群体调查 根据《工人日报》2007年7月对北京市的调查显示，北京市小产权房购买群体主要有五类：一是少数手里有土地、旅游等资源的政府官员；二是选择第二居所的高收入群体；三是投资房产的人；四是外地来京务工人员；五是普通工薪阶层。其中，选择第二居所的高收入群体、投资房产的人、外来务工人员占绝大多数，普通工薪阶层相对很少。 三、对小产权房的评价 1．小产权房成为农民分享城市化发展成果的重要途径 从农民收入来源结构变化情况来看，家庭经营收入和工资性收入是其主要来源，二者占比合计为90%左右，而财产性收入、转移性收入占比较低，2010年分别为3.4%、7.7%，二者合计略超10%。因此，如何促进农民持续稳定增收、不断缩