登封德融花园设计任务书(改)详解.doc

登 封 德 融 花 园 规 划 设 计 任 务 书 2013-7-21 源道地产德融花园项目组 目录 一、 项目发展方向 1. 项目发展价值思考2. 项目发展战略思考 3. 项目整体发展方向 4. 项目住宅产品发展方向 5. 项目商业产品发展方向 6. 项目酒店产品发展方向 二、 规划设计的基本原则 （一）设计理念及意向 1. 整体定位 2. 项目形象定位 3. 产品定位 （二）规划设计原则 1. 注重效益的设计原则 2. 符合项目开发定位的原则 3. 设计方案应体现的特征 三、 规划设计要求 （一）规划设计指导思想 （二）规划设计控制要求 1. 建筑间距控制 2. 建筑退界控制 3. 建筑高度控制 4. 道路与交通设施规划 （三）项目总体布局 1. 项目规划布局图 2. 地块物业规划布局要求 3. 地块住宅规划布局要求 4. 地块商业规划布局要求 5. 地块酒店规划设计要求 四、 建筑设计要求 (一) 总体要求 (二) 单体部分具体设计要求 1. 住宅部分 2. 集中商业 3. 商业街 (三) 建筑细部设计要求 1. 单元户型设计 2. 公共空间 3. 管道井、设备表箱 4. 设备用房 5. 屋顶、女儿墙、屋顶栏杆 (四) 住宅产品布局及户型配比 1. 设计要求 2. 住宅各产品及户型配比 3. 多层住宅户型创新设计要求 (五) 商业产品及分布建议 1. 商业定位 2. 集中商业 3. 临街商业 4. 商业业态分布示意 (六) 园林风格要求 1. 园林风格设计基本原则 2. 园林风格设计 (七) 道路设计 1. 设计原则 2. 人行道路铺设 3. 停车位设计 (八) 其他要求 项目发展方向 项目发展价值思考 城市发展价值：以禅武医为特色的“养心、养体、养生”型具有休闲和养生特色的城市新区。 交通发展价值：主干道少林大道和禅武大道交汇处，少林大道全线拓宽至80米，东至卢店、西至环山路，直达禅武音乐大典和高速。 基于项目自身的发展方向，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体在开发定位方面将突出5大价值体系： 舒适休闲的生活方式赋予的生活价值 创新性的产品规划，科技元素在生活中的充分运用，营造舒适的生活空间与氛围，完善商业布局，充分享有生活的便利，以发展的眼光来看，此价值将随着片区功能的日益完善越显突出； 高附加值产品带来的居住价值 追求产品的创新，通过高品质的细节打造，彰显社区内部居住价值，通过对精工建筑的演绎以及经典立面色彩的打造提升居住安全和艺术价值，在有限的空间最大化的布局精致园林景观，提升项目居住生态价值。 便利商业配套给予的专属价值 主题商业、邻里商业、裙房底商以及特色商业四大商业布局，演绎社区集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的一站式生活空间。 跟随城市发展所拥有的升值价值 虽然项目在开发初期可利用的生活配套条件较差，但跟随新城组团的逐步发展，项目在未来区域逐渐成熟的情况，外界环境将大大拉升项目的价值基础，从而在新的市场环境下建立新的标杆； “后发”区域的跨越式发展价值 登封西区作为登封新的城市发展方向，在借鉴以往经验与政府政策的强力支撑之下，必将实现跨越式发展，项目作为该片区核心位置高附加值产品，将伴随着片区的发展而不断增值。 项目发展战略思考 1） 商业住宅并重： 项目地块特征以及区位发展价值决定了项目应以商业带动整体发展，商住并重的开发战略。 2）住宅商业相互分离 住宅追求品质，强调居住舒适度。商业强调便利、繁荣打造区域商业中心。一分为二的看来待项目，整体形成个性鲜明、特点突出的外部形象，化整为零，快速去化。 3）住宅高附加值突破战略 登封住宅同质化严重，本案地块指标无明显优势，采用高附加值打造战略有利于项目品质的提升，实现整体突破。 项目整体发展方向 结合市场因素、地块及客户分析，综合上述分析，项目具备5种发展功能的以高品质产品为主导、整合区域发展价值的复合地产项目，现定位项目整体的发展方向是 ——登封西区领袖级时代生活广场 高端住宅——高端下的市场细分，强调居住品质 根据项目自身价值体系，建立项目引领者产品，依靠先进的产品类型进行高调的市场切入，同时依靠社区配套的打造，树立项目高端形象。 商业——主力店+风情化商业街 中小型商业：中小型商业选取中型生活超市和品牌餐饮娱乐店，靠主力店双核带动拉动项目发展，并提升项目形象； 临街商业：以风情化商业（餐饮、休闲、娱乐为主题）和社区生活服务商业（邻里型生活配套为主题），形成餐饮、娱乐、休闲为主体，传统消费与时尚元素相结合的风情化商业街； 公寓/快捷酒店——体现产品线的延伸及功能的丰富 项目住宅产品发展方向 一梯三、四户板式华宅：打造引