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房地产企业参与小城镇建设的路径选择 　　党的“十八大”指出要坚持走中国特色的新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，并明确了推进我国经济结构战略性调整，重点之一是推进城镇化。随着《国家新型城镇化规划2014-2020》的发布和实施，新型城镇化已经成为今后一个时期中国社会经济发展的主旋律。新型城镇化强调以人为核心，有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化的布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化，改革完善城镇化发展体制机制。可见，新型城镇化既是国家战略，又影响到千家万户，涉及到人口、住房、产业、基础设施、公共服务等多方面的改革，为房地产业可持续发展提供了新的机遇和空间。 　　根据2014年浙江省国民经济和社会发展统计公报的数据，截至2014年底，全省城镇化率达到了64.87%，与全国平均水平54.77%相比，高出了10.1个百分点。浙江省政府十分重视新型城镇化实践探索，在2010年就启动了中心镇建设和小城市培育试点。经过系统规划、政策扶持、产业集聚和基础设施建设，全省27个试点镇的社会经济发展取得显著成效，在城镇体系中的地位和作用大大加强。在小城镇发展过程中，许多项目的投融资模式、开发建设方式、经营管理机制都有所创新，为房地产业创造了丰富的投资机会。 　　然而，从2014年开始，随着宏观经济和政策环境变化，我国房地产市场进入新的发展阶段，行业转型升级加快，企业面临许多机遇和挑战，如何对接新型城镇化战略，特别是积极参与小城镇发展，进一步分享改革红利，已经成为房地产企业需要认真研究和探索的重大现实问题。因此，对房地产企业参与小城镇建设的相关研究具有重要的现实意义。 　　一、房地产企业参与城镇建设的方式 　　根据房地产企业参与小城镇建设程度和小城镇建设项目特点，房地产企业参与小城镇建设模式可以分为房地产投资、基础设施与公共服务、房地产项目和一级开发等四大类，如表1所示。 　　1.房地产投资类 　　房地产投资类是指房地产企业将资金投入到小城镇建设项目中，企业本身并不参与项目的日常实际操作和管理。根据项目融资方式不同，该类模式可以细分为不同类型，包括城镇化债券、城镇化发展基金、城镇建设项目信托、股份制改造以及资产证券化等。 　　2.基础设施与公共服务类 　　基础设施与公共服务类是指房地产企业可以通过具体的城镇公共基础设施/公共服务设施项目与城镇政府合作，参与到小城镇项目建设。在该类模式中，房地产企业除了投入资金外，还要在项目的建设、管理等方面进行全方位参与。根据建设项目类型不同，可以分为代建、服务外包、BOT、TOT、TBT和PPP等。 　　3.房地产项目类 　　房地产项目类是指房地产企业根据公司发展战略，选择具有盈利性的房地产项目进行开发经营。根据房地产项目的类型不同，可以分为住宅项目开发、商业项目开发和其他房屋开发（如产业园、工业厂房等）。 　　4.城镇一级开发类 　　城镇一级开发类是指房地产企业作为小城镇建设的一级开发商，全面参与小城镇的开发建设，包括小城镇的整体改造、新区开发建设等。 　　二、房地产企业参与城镇化项目建设的对策和建议 　　针对浙江省的实际，可将房地产企业分为四类，即：大型开发企业、中小型房地产企业、专业型开发企业和服务型房地产企业。结合浙江省房地产企业参与小城镇建设模式和特点，分别从产品选择、参与模式以及融资方式等方面，为不同类型的房地产企业提供相应对策和建议。 　　1.对大型房地产企业参与小城镇建设的对策和建议 　　大型房地产企业一般是指具有一级开发资质，在全国或者大城市以上区域占有较大市场份额，具有市场导向能力和品牌优势，资金、技术实力雄厚且发展潜力较大的主营从事房地产开发的企业。由于这类房地产企业开发规模大、综合开发能力强、人力资源丰富、资金实力雄厚、融资能力高等特点，结合房地产企业参与小城镇建设模式特点，大型房地产企业可参与小城镇的新区开发、旧城改造、产业园等大型项目开发建设，即采用综合开发等模式，以实现企业的长远利益和社会收益。 　　对于新区开发、产业园类等项目，大型房地产企业要发挥综合开发能力强的特点，坚持在规划布局、建设思路、空间衔接上高起点、高标准，结合小城镇的区位优势、经济优势和产业优势等，在科学论证基础上，做好小城镇项目建设工作。同时，合理安排小城镇建设项目的开发顺序，按照先进行城市基础设施和公共服务设施建设，后进行房地产项目开发（例如，商业、住宅和酒店等）的顺序建设小城镇。在项目融资方面，由于这些项目具有建设时间长、资金投入大等特点，大型房地产企业要充分发挥自身融资能力强的特点，除了公司自身资金投入和项目银行贷款融资外，还可以与地方政府合作，通过发行城镇化债券、城镇化发展基金、城镇建设项目信托等融资方式，积极筹集城镇化项目建设资金，如表2所示。