天地商业项目定位及物业发展建议汇报_All.ppt

商户广告位主要表现商业的门面特点和招牌作用，其主要类型为门头广告、霓虹灯、刀旗等。 物业发展建议 商户广告 广告位 外部主题广告位是本商业的点睛之笔，有很强的展示和宣传本项目商业特色的效果。设置在景观绿地之中，也可构成景观的一部分。 其主要类型为立柱式广告等。 物业发展建议 商业外部引导 外部导引广告位建议设计为灯箱广告的形式，间距为10米，高度在2.5-3.0米为宜，主要设置在沙峪环路和别墅区七街，起到宣传和指引本商业项目的作用。 其主要类型为路牌、刀旗等。 物业发展建议 The End 第一阶段 强势活动预热 1.通过强势活动来提升产品高度，吸引媒体关注度； 2.以此打造强势品牌；在市场上达到提高产品的高认知度和美誉度的目的； 第二阶段 单纯销售策略要点 1.以产品实体的清晰度造势； 2.以概念为基础进行高层次炒作，使产品概念的演绎效果达到极致； 3.把投资者消费能量的高储备状态最大程度释放； 4.遵循“以高端产品拉动中端产品”的推盘原则，树立产品的高端形象，标定客群档次，打开产品价格的上扬空间。 第三阶段 带租约销售策略要点 1.依靠开盘强销和产品高端形象，激活投资客跟从心理； 2.突出优势产品带租约销售的优势。 第四阶段 包租销售策略 1.以难点户型一定年限和固定投资回报率的包租销售吸引投资客； 2. 消化希望获得稳定收益倾向于购买包租产品的投资者； 3.逐步把销售进程推向高潮，并在宣传的同时树立自己的品牌。 各阶段策略 商业养成 目标： 1. 实现短期回款利润； 2. 商业运作把本项目商业总体打造成可长期发展，成为区域商业龙头； 保障因素： 1.在销售过程中按照已确定的经营业态严格执行 2.在销售的同时与投资者签订保证业态后期经营的补充条款 3.利用三方租约保证前期销售与后期经营的前后一致性 4.以打造贵司商业品牌和商业养成的租金递增价值提升为运作思路增强投资者信心。 商业概念篇 市场推广篇 营销策略篇 推广原则 1.对本项目所在区域的深刻理解； 2.媒体选择方式将直接决定决定本项目推广； 3.对成交客户特点的详细深入研究会使后期推广准确度更高，对宣传活动和广告表现的成功亦有着深刻的指导意义； 4.市场特征在很大程度上影响本项目媒体推广效果； 5.推广的效果好坏直接影响着来访来电客户的多少，故能否完成既定销售任务也取决于推广质量； 6.各类媒体甚至同类媒体的不同媒体其特点是不同的，只有准确科学地选择媒体才能使推广活动更加有效。 工作起始时间 阶段分期 工作内容 2007.3-4 预热期 主要通过各种活动，让投资客，以及可能的经营商家参与到项目中来，身临其境的感受项目优势，形成项目的良好口碑。 2007.5 开盘期 通过各种宣传手段（媒体、推介会等）对客户的积累准备，对项目进行正式销售并根据前期有针对性的客户认购，达到入市效果的火爆，形成旺铺热销的局面。 2007.6-11 强销期 通过商业的开盘销售，本项目对于整个怀柔地区的影响不仅体现在别墅上，更要使得做众多的投资、经营群体关注本项目，通过我司渐进式营销策略对项目进行热销，打造怀柔区域形象性商业。 2007.12-2008.1 持续期 通过各个阶段的客户签约、跟进及分析，对各类业态的销售持续把控，销售计划做有力的冲刺。 2008.2 收尾期 在完成计划任务的同时，为贵方推介合理的后期商业物业管理机构。 各阶段工作内容 媒体推广 媒体的选择要考虑众多因素（比如传播区域、目标客群、成本预算、销售渠道等），结合企业实际，选择合适的广告媒体，采取恰当的媒体组合，精心安排广告发布的时间、频次及发布的日程等。 不同类型媒体对比分析 我司主要选取了以现场活动、报刊杂志、户外媒体、网络等为主的推广方式，并且通过营小不同阶段的不同媒体组合，达到最佳的宣传效果； 同时，根据本项目力着打造旅游文化的特点，我们会在适时阶段与旅游公司展开合作，并通过项目现场活动来为项目的推广起到推动作用。 媒体选择 现场活动 旅游公司线路宣传、平面媒体及户外宣传 现场活动 旅游商业综合体 充分造势 旅游资源+特色餐饮 获得认知 文化展览 深入人心 价值充分体现 水到渠成 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 2007年 2008年 预热期 强销期 延续期 结案期 开盘期：在前期本项目形象基础