20140227阻碍区域开发可持续发展的探讨常庆海.docVIP

阻碍区域开发可持续发展的障碍及保障措施探讨 中国建设报 2014-02-27 回顾过去一年关于区域开发的社会热点报道，“新型城镇化”、“政府高额债务”、“建设乱象”等仍然是焦点话题。新型城镇化是面向未来区域发展蓝图，而政府高额债务、区域开发各种乱象则是在政府主导区域开发过程中存在的建设及投融资的问题。用发展的眼光看，不管是实现“新型城镇化”，还是避免“政府高额债务”、“建设乱象”的出现，均需要立足于区域综合开发的可持续性。 我们在为新城开发提供长期顾问服务的过程中发现，虽然区域开发各有特点，但在操作层面影响区域可持续性发展的问题则有诸多共性。 地方政府对招商引资需求极为迫切，由于缺乏鉴别力，常被一些重眼前、轻长远的投资人忽悠。土地既是城市最重要的资源，也是地方政府招商的资本，投资人为拿地采取的忽悠方式常有“吃肉不啃骨头”、“投资项目捆绑土地”、“区域整体开发承诺不兑现”、“由政府为投资人提供抵押融资”等。 第一、吃肉不啃骨头。主要表现在投资人往往优先挑选一些无需拆迁或者是拆迁量较少的地块，获得较高收益，却把城中村留给政府来买单；项目捆绑土地主要表现在将项目部分投资款以具有升值潜力地块的土地使用权作为合作条件，坐等未来土地增值。 第二、区域整体开发承诺不兑现。主要表现在以“区域开发”的名义拿下大片地块，但投资人只开发见效快的住宅地块，商业、配套等服务设施迟迟不到位，最后再靠入住的广大居民来绑架政府为配套服务设施买单。 第三、由政府为投资人提供抵押融资。主要表现在要求每笔阶段性的投资政府都要提供等值的土地进行抵押，在约定时间将抵押土地出让后偿还成本并获得增值收益。这种开发模式下投资人投资较少，但风险却转嫁给了政府。 区域开发建设管理实际是项目群管理，需要通过合同来推动这些关联项目的落地，但地方政府在实践中往往难以做好项目群的合同管理。一般来说，区域开发涉及三类不同的项目类型。一是应由政府负责投资的基础设施、公共设施和部分无收益市政公用设施项目类；二是具有一定收益性的市政公用设施项目类；三是产业配套投资项目类。上述三类项目之间形成了一种相互影响、协调推进的关系。但是在实际操作过程中，由于对各类项目的运作缺少全面性思考和整体性设计，在合同管理中出现各种问题，导致合同签订双方容易扯皮，对政府和社会主体都是一种净消耗，降低了投资效益合同订立过程中，先小人后君子，由专业人员根据市场行情和专业经验梳理好商务条件，理清政企之间的边界，为项目实施创造条件。 1