三亚湾“阳光海岸”三亚港码头区改造项目.解析.ppt

* 以餐饮娱乐为主涵盖办公、零售的复合功能组成，在空间布局上，以临河距离为依据，进行功能板块的划分，同时预留了大面积的停车设施 餐饮 餐饮 餐饮 购物 娱乐 中心喷泉广场 克拉码头分区功能布局 克拉码头主要业态构成 单位：个 功能布局： 以中心广场为核心，分为五大功能板块 各板块主导功能以临河距离为主要依据，圈层分布 沿河的A、D、E板块，是克拉码头的价值高地，以餐饮业态为主，同时也包含部分办公，另外，大型娱乐设施G-MAX也设置在临河区域E区，以实现其娱乐价值的最大化 外围圈层则主要以酒吧、夜店俱乐部等业态为主 功能组成：以餐饮娱乐为主的复合功能 餐饮酒吧类共有40家，夜店俱乐部共有11家，是最主要的业态 办公共6家，大型零售商业2家，大型娱乐设施1家 案例三：新加坡克拉码头 * 旧金山渔人码头概况 旧金山有美国“最漂亮的城市”的美誉。作为旧金山的招牌景点，39号码头，俗称渔人码头（Fisherman’s Wharf）不仅受到游客的欢迎，本地人也将这里视为一个休闲的好场所。 地理位置： 渔人码头位于旧金山北部的海岸线上， 位于Jefferson街与Taylor街交叉处。 规模： 39号码头占地面积30000平方米，有露天广场，两层商场,有餐厅和娱乐，由110多个店铺,14个餐厅及娱乐场所和众多景点组成。 定位： 一个集餐饮、购物、娱乐、休?闲、旅游于一体的旅游街区。 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） * 渔人码头的历史可以追溯doa19世纪50年代，后来渔人码头的特色渐渐的被旅游业所取代，开辟为步行购物区。 渔人码头，指一个以渔港风情为概念的旅游景点。渔人码头通常会有各式食肆及酒吧、特色商店、海鲜市场等等，让游客以不同方式体验传统的渔港。渔人码头最初起源于旧金山，其后在世界各地城市陆续出现。 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） * 渔人码头整体的建筑风格，保留了旧金山老渔村的风貌，街区是二到三层建筑，人流动线走出了另一种发展风格，实现人性化的空间尺度、多变化的人行空间。 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） * 渔人码头建筑风格主要以木头为主，从街道、地面、二楼的廊道及其护栏、天桥、楼梯、花坛、甚至建筑本身全部用木头搭成，给人强烈的亲切自然的感觉 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） * 渔人码头景点及娱乐设施占比较大，使之不仅仅满足人们购物需求，同时成为人们聚会、休闲娱乐的场所。 水族馆 海狮 水上博物馆 游艇会 蜡像馆 模仿剧院 街头艺人 电动玩具场 案例四、美国39号码头（旧金山渔人码头） * 报告框架 五、经济测算及社会效益分析 项目开发经济测算 项目开发社会效益分析 项目开发小结分析 项目背景介绍 周边项目对比分析 项目解析与定位 地块功能初步规划 经济测算及社会效益分析 * 项目开发经济测算（方案一：除地下室外，所有物业全部销售） 〔注：住宅销售单价20000元/㎡ 、商业销售单价30000元/㎡，酒店35000元/㎡，另外，还有地下室25000 ㎡自持经营〕 序号 项目 数量与单价 指标 备注 〔1〕 项目建设地块面积(㎡) 　 87832 　 〔2〕 计容积率（地上）建筑面积（㎡） 　 184,447 　 〔3〕 不计入容积率（地下室）面积（㎡） 　 25,000 　 〔4〕 拟开发总建筑面积（㎡） 　 209,447 〔2〕＋〔3〕 〔5〕 其中，地上的商业面积（㎡） 　 179,447 　 〔6〕 地上住宅面积（㎡） 　 5,000 　 〔7〕 建安总成本 　 616,018,000 　 〔8〕 监理、设计、景观绿化、土地使用及城市配套费(元） 　 99,392,624 　 〔9〕 土地费用（估算）（元/亩） 7000000 922,235,954 包含搬迁安置费用 〔10〕 不可预见费用 5% 81,882,329 〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×5% 〔11〕 财务成本（融资）（元）年利率按6%计 6% 221,082,288 〔〔7〕＋〔8〕＋〔9〕〕×6%×2.25 〔12〕 管理成本（元） 3% 18,480,540 〔7〕×3% 〔13〕 销售总收入（元） 　 5,598,916,000 　 〔14〕 营业税及附加（元） 5.60% 313,539,296 〔13〕×5.5% 〔15〕 营销费用（元） 5.00% 279,945,800 〔13〕×4% 〔16〕 其他税费 0.20% 11,197,832 〔13〕×0.2% 〔17〕 开发成本 　 1,959,091,735 〔7〕＋〔8〕＋〔9〕＋〔10〕＋〔11〕＋〔12〕 〔18〕 土地增值税 30% 910,542,401 〔〔13〕-〔14〕-〔15〕-〔16〕-〔17〕〕×30%