贡山·民族文化旅游广场调查暨营销创新.ppt

商业调研——主街运营 目前商铺出租较多（可查12家），出租商铺主要分布在茨开南路、石门路。商铺转让目前在主街有一户，价格10000元每平米，主街运营相对稳定。 商业调研——农贸市场人流 贡山农贸市场平均人流量326人/小时，略低于主街人流量，上午高于下午。 农贸市场客流量以家庭妇女为主，老年夫妻为辅，客户进入农贸市场主要购买当日所需肉食及蔬菜瓜果。 商业调研——农贸市场租金 贡山农贸市场走访商铺4家，最低月租金300元/月，最高1200元/月，最低单位租金（㎡） 25元/月，最高73元/月，平均42.6元/月。 租金反推售价的方法支持售价平均6390元/㎡，最高10950元/㎡。 备注：摊位价格最低100元每月，最高250元每月 融盛观点 贡山县主街路口及农贸市场出入口人流聚集 商业业态规划需要结合当地户接受价格及区位具体考虑 以手上数据预估，贡山商铺面积0.8万㎡，人均商业面积0.57㎡，商业地产依然具备较大发展空间。 贡山规划——重点建设项目 2012年扶贫安居工程计划新建100户，投资100万元。目前，项目完成30户房屋建设，其余70户正在组织启动实施。 2012年易地扶贫开发项目计划就地插花安置40户200人，投资100万元。目前，项目完成30户房屋建设，其余10户正在建设当中。 公共租赁住房项目计划建盖120套，7200㎡，2012年7月施工，正在建设中。 德钦至贡山四级公路（贡山段）路基工程，于2008年5月12日动工修建。 独龙江乡农村公路改建工程于2010年10月动工修建。 茨开桥至禾波农村公路（禾波汽车吊桥）灾后重建项目 腊早至维西三级公路建设工程 滇藏新通道项目前期工作开展情况 独龙江乡（迪政当）至西藏察隅县（日东）公路建设项目 民族文化广场定调 1、项目分析； 2、项目定位； 3、营销推广。 立题 在诸多利好因素的影响下； 在市场预期逐渐回升的前提下； 在未来可能出现的地产市场供应积聚攀升的情况下； 在以湖南、四川人为代表的外地生意人主导市场价格，静态看待房价的大环境里； 如何在确保资金安全的同时实现利润最大化？ 项目分析——区位 贡山民族文化广场处于贡丙路口，紧邻民族公园，属于贡山新兴开发热点区域，区位优势突出。 项目分析——交通 贡山民族文化广场位于贡丙公路，紧邻民族公园，依托沿江大道，内部设商业步行街，交通便利度高。 本案 项目分析——四至 贡山民族文化广场北连丙中洛，南邻民族小区市场，西接环城路，东靠沿江大道，拥有良好的配套设施。 项目分析——效果图 项目分析——属性 处于贡丙公路旁，紧邻民族公园，直通沿江大道，具有良好的休闲娱乐氛围 区位 与环城公路相连，通往县城任何角落仅需几分钟 交通 内部配套建设步行街，紧邻民族广场，具有小区配套优势 超市、酒店、KTV齐备，购物、休闲、娱乐一条龙 配套 紧邻怒江大峡谷，沿江风景一览无余 贡山首席电梯房，彰显高品质及尊崇感 景观 6层楼的现代商业综合体足以满足消费者各种需求 两层的餐饮美食可满足不同人群的用餐需求 商业 酒店档次在贡山尚属空前，功能分区明确 商铺布局合理，开间阔绰，满足商户经营需要 产品 项目分析——限制条件 贡山民族文化广场优势突出，但是受到一定的地块及规划条件限制，存在部分瑕疵。 县城面临搬迁问题，市场信心不足，一旦搬迁，将损失大笔的装修费用 本案商业体量偏大，市场上商铺尚有过剩情况 目前市场基本采取一次性签5-10年的合同，对于商家有所限制 与县城主街相距近两千米， 且途中大道有很大坡度，人流导入性相对较差 商业区内缺乏公共卫生间，商铺内无独立卫生间 外地商人居多，对于市场的不确定性有些担忧，很多抱定了能做就做，不能做生意就回老家做生意 贡山县城交通不便，商业氛围有限 项目定位——形象篇 彰显价值，体现稀缺。 财富之选，无可替代的现代商业模式 项目定位——功能篇 1500㎡大型超市、1500㎡量贩KTV、90席流金商铺、整栋现代化配套酒店、独立餐饮美食城。 项目定位——客户篇 何元坤餐饮，现有76平米商铺，曾考虑购买，市场无出售 周先生准备做半层或整层ktv，购买力有限，考虑租 李先生喜来登超市，考虑购买店铺 杨先生麻辣菜馆，考虑100多平米商铺 蔡秀飞父亲开饭店，自己想做服装店，考虑租 项目定位——客户篇 贡山民族文化广场的核心客户是以湖南、四川人为代表的生意人，狭路相逢，短兵相接，是一场价格和心理的遭遇战。 核心客户 重要客户 辅助客户 “湖南四川为主的外地商人” 一定程度上主导