20110501_中洲南山科技园项目_战略定位重点分析.ppt

打造绿化景观轴线的人行公共通道 2万的集中商业因受到覆盖率限制二层可打造退台式商业平台，三层则较难处理 3万的公寓可享有内部打造的精致园林 此方案在集中商业退台上可做文章，打造景观露台等增加商业价值； 人行公共通道的精致打造为集中商业带来利好； 写字楼位置摆放需考虑北向五洲医院的日照影响 方向二 方案示意 将公共人行通道以开敞的形式吸引人流， 中间的精致景观节点使人逗留，从而带动内部集中商业； 开敞入口的打造，吸引人流带动内部商业 方向二 方案示意 项目发展方向 项目排布方案差异主要考虑的因素是商业部分； 方案一中商业1万，居住公寓4万，是目前阶段较为合适的一种配比方案（基于整体地块40%覆盖率限制条件及每一层商业的价值等因素考虑）； 方案二中商业2万，居住公寓3万，是考虑到未来片区巨大的商业发展潜力和商业会带来比居住公寓更高的收益；但是会带来第三层商业价值贬损较为严重这一不利因素； 方向一（1） 方向一（2） 方向二 优点：西面灵活可变写字楼增加了建筑的多样性； 缺点：地块整体布局缺少韵律感；西面写字楼对北面五洲医院日照有一定的影响； 优点：整个规划由三栋点式建筑结合底层集中商业形成一个点、面分布的空间结构； 缺点：单一的建筑形体缺少灵活可变的空间； 优点：点面空间的打造及开敞人行入口的设置吸引更多人流带动集中商业； 缺点：三层的集中商业对商业价值有待市场的验证； 结合地块周边及地块自身特征，以方向一（2）为较优方向 方案总结 考虑整体利用问题 考虑到商业利用问题，可把咖啡厅、酒吧等业态设置于科智路沿线，获得较好昭示面的同时可利用退红线距离摆放露天座椅； 科苑路 科智路 科智路 同时可在写字楼裙楼之间搭建空中连廊，此部分不计容面积可作为商业或其他面积利用； 项目内部围合空间可做园林造景打造内部环境，也可建造临时构筑物（如：金融基地内构筑物、中信城市广场前构筑物）作为商业或其他用途(不记容) ； 科智路 THE END 感谢聆听！ 项目“物业发展建议”部分 如各方认可以上对于项目定位的结论—— 敬请期待。。。。。 * * 项目开发机会点梳理 案例借鉴 项目定位及发展策略 地块基础信息 项目入市背景 开发商目标解析 市场信息 客户信息 新增供应 分析项目本身客观内部条件、外部环境，分解开发商目标 看清市场发展前景，了解客户需求，明确竞争关系 梳理开发机遇，寻找项目核心突破点 市场成熟案例借鉴 明确项目自身占位，找到可行发展战略 报告结构思路 30%物业类型选择 物业类型选择 综合考虑，项目30%配套面积（约5万㎡）选择为 ——目的消费型集中商业+精品公寓 基于原因 1 科技园片区商业配套及其匮乏，目前的商业供应量远不能满足片区需求，商业产品存在市场机会； 居住产品租赁价格几乎持平深圳主流商务区，租赁需求旺盛，居住产品存在市场机会； 商业产品能够很好的完善项目本身的配套，增强项目的市场竞争力，带动整体价值拔升，且后期租金收益高； 居住产品具有旺盛的市场需求，且具备低投入，低风险的特点，可以丰富项目产品类型，分担项目风险； 由于30%配套面积有限，项目只适合发展商务配套型商业和目的型消费商业； 由于项目地块本身质，开发普通住宅并不能实现一般居住社区的私密性和舒适感，故只适合发展居住公寓 2 3 4 5 6 商业开发机会点 住宅开发机会点 开发商业产品优势 开发居住产品优势 开发商业条件限制 开发住宅条件限制 项目发展方向 观点汇总 我们把之前报告提到的10个观点进行汇总 观点 1 观点 2 观点 5 观点 4 观点 3 把有限的资源进行最大化最有效的利用，是一种大势所趋； 在封闭、纯粹的市场中，客户来源、竞争对手半径都将大大缩小，同时竞争也将更加激烈； 为适应区域快速更新发展，保持长久竞争力，产品设计上的前瞻性是一种必须。 除满足商务配套需求外，可提供目的性消费商业吸引周边办公居住人群，目的型消费商业应该以餐饮型业态为主； 居住产品存在巨大的市场机会，且可作为本项目多元化的产品组合，丰富产品类型，分担市场风险； 追求利润最大化 发展差异化的产品、网罗更多的客户； 产品设计需有前瞻性 开发商业产品，但不是仅仅满足商务配套 开发居住型产品 观点汇总 观点 6 观点 7 观点 10 观点 9 观点 8 办公产品做到类型、面积区间划分上的差异化，一方面可以满足各层次需求，一方面可以规避内部竞争； 把环境安静舒适的资源留给更据规模、承租能力更强的企业；把昭示性好的资源留给承租能力较弱，需要解决“面子问题”的企业； 中高档次的目的性消费商业可以很好的满足科技园主流消费人群的需求； 带精装修、酒店式管理服务的居住型公寓可以很好的满足科技园部分人群的居家需求；面向企业高管的高端服务公寓也可作为考虑方向； 为保证在未来一段较长时间内仍有足够的市场