资产评估-4要点解析.pptVIP

三、功能性贬值及其测算 （一）功能性贬值的表现形式 功能性贬值的表现形式：1.超额投资成本 2.超额运营成本 （二）功能性贬值的测算 1.超额投资成本＝复原重置成本－设备更新重置成本 评估实践中计算更新重置成本时，已暗含扣除了超额投资成本；因此公式不一定有意义。 2.超额运营成本的测算步骤 （1）选择参照物,测算年超额运营成本 （2）估测设备剩余经济寿命 （3）按企业适用的所得税税率测算年净超额运营成本 （4）确定折现率，将年净超额运营成本折现累加估算功能性贬值额 例：某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。 （1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额: (7－4)×12000＝36000元 （2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额: 36000×(1-25%)＝27000元 （3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 27000×(P/A，10%，3)＝27000×2.4869＝67146元 （三）测算设备功能性贬值时应注意的问题 1.参照物的选择 2.确定评估值时是否需单独计算功能性贬值， 如果需要单独计算，是否两类功能性贬值均需计算。 四、经济性贬值及其测算 （一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 例：某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 （1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值：1,500－300－150＝1,050万元 （2）计算经济性损耗率： ＝（1－0.48）×100%＝52% （3）计算经济性损耗额： ＝1,050×52%＝546万元 （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算 例：被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 经济性损耗额 ＝(150×10,000)×(1－25%)×(P/A,10%,3) ＝1,125,000×2.4869 ＝2,797,763元 （三）测算设备经济性贬值时应注意的问题 1.被估设备是否能单独计算获利能力。 2.是否存在经济性贬值。 ? 五、运用成本法测算设备评估值举例 被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元， 1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据： （1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%； （2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元； （3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%； （4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。 根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。 1)计算该设备的重置成本： 100000×1.110+50000×1.15= 259374+80526 =339900元 2)计算加权投资名义年限： 2,996,370÷339,900＝8.82年 3)计算实际加权投资年限：8.82×50%＝4.41年 4)计算成新率:[5÷(4.41＋5)]×100%＝53% 5)计算功能性损耗: 1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元 6)计算经济性损耗: 该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求, 故经济性损耗为0。 7)计算评估值： 评估值＝339,900×53%－30,