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第一章物业经营管理概述 第一节物业经营管理的概念 一、物业经营管理的内涵 1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 2、物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的局限强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。 二、物业经营管理活动的管理对象 1、我国尚无统一写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。 2、丙级写字楼能保持一个合理的出租率。 3、写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断。 4、不论一宗零售商业物业的产权是统一的还是分散的，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。 5、零售商业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围分六种类型 名称 建筑规模（平方米） 辐射范围 区域购物中心 10万 200KM 能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受 服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性 市级购物中心 3万 整个城市 由一家或数家大型百货公司为主要租户 地区购物商场 1-3万 城市中的某一部分 中型百货公司是主要租户 居住区商场 3000-10000 城市中的某一居住小区 日用百货商店和超级市场 邻里服务性商店 3000以下 特色商店 表现在其所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性 6、零售商业区两种存在形式：一是只经营零售业的独立的建筑物或建筑群二是某综合用途物业内的一部分 7、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独用性 8、公寓：通常不分割产权出售，供出租或短期居住。具体类型包括：复式公寓、花园公寓、单间公寓 9、工业物业：包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼） 10、酒店和休闲娱乐设施的差别：1、服务对象不同2、地理位置不同3、服务内容不同4、建筑设计和装潢风格不同 三、物业经营管理服务的目标 1、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。 四、物业经营管理企业 1、物业经营管理企业的发展过程，通常是从物业管理起家，逐渐向上延伸，过渡到物业管理与资产管理并重的复合型企业。物业经营管理属于服务性行业，同时又是经营性行为。 2、物业管理企业划分为管理型、专业型、综合型三种 3、管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置。 4、专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式，也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务。 5、综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。 6、鉴于物业管理企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理，因此从管理的层次上，可以分为公司管理、现场管理和现场作业三个层次 第二节物业经营管理的层次与工作内容 一、物业经营管理的层次 1、通常将其分为物业管理或设施、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。 2、对于居住物业，物业管理就是物业经营管理的全部内容。 3、设施管理服务对象通常为拥有房地产的非房地产企业或机构。 4、房地产资产管理不直接管理物业，管理物业服务企业 5、房地产投资的利润是通过三种基本途径创造出来的：一是在极好的条件下购买物业（从开发商或原业主手中）；二是在持有期间以现金流量的现值最大化为目标来经营物业；三是在合适的时机售出物业。 二、物业经营管理不同层次之间的关系 1、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理，其主要作用是为租户提供及时的服务和保证物业的持续收入和现金流。 2、资产管理通常不在现场。资产管理公司作为物业投资者或业主的代表，“管理”物业管理企业。 3、物业管理企业为了减少物业维护维修的工作量，通常倾向于选择新建成物业或物理状况良好的物业，房地产资产管理公司就需要考察这些资本开支是否能有效提升物业价值，来决定是否批准物业管理企业提出的更新改选计划。 4、房地产组合投资管理公司则以投资者的目标和风险/回报参数特征为基础，来详细制定和执行一个投资组合战略。 5、物业经营管理三个层次工作的主要职责 管理层次 物业管理 资产管理 组合投资管理 主要职责