都江堰【壹街区项目】市调参考书重点分析.pptxVIP

都江堰「壹街区项目」市调参考书;大 纲;01;1.1 都江堰板块分布;区域规划;交通规划;成灌铁路;历史文化;人口规划;人口规划;人口规划;人口规划;1.2 都江堰旅游状况;人文胜迹，生态环境带来大量的旅游人群;都江堰是大成都标志性的“国际旅游度假休闲区”;2012年都江堰游客突破650万人，达到历史新高;一年数次度假的游客占大多数，重复消费较多；;1.3壹街区板块介绍;壹街区规划;壹街区规划;壹街区规划;壹街区规划;整体布局;片区规划;片区规划;整体布局;整体布局;壹街区交通;壹街区配套;自然景观优势丰富 都江堰自然景观资源丰富，青城山、都江堰水利工程驰名全国，每年慕名而来旅客超百万； 尤其是夏季，交通四通八达，大成都范围市民前往都江堰避暑已日趋成为惯例，每年夏季各种消费供不应求； 城区人口基数持续上涨 目前都江堰城镇人口近32万人，庞大消费群体，需要大量商业支持；本项目位于震后支援重建小区旁，小区规模较大，人口数量基数大； 壹街区规划完善 作为地震灾后规划新城区，在功能分区上十分完善，基本能满足市民日常生活需求，目前 空置较为严重，但未来发展潜力巨大。 项目周围景观优势丰富 中央人工湖 蒲阳河、抗震景观纪念墙、生态公园等； ;02;2.1 各主要商业街区概况;商业街区;新马路街区;沿河商业;老啤酒长廊;新堰坎;建设路商业;幸福路商业;幸福路商业;幸福路商业;幸福路商业;杨柳河商业;天和盛世;本地客群： 此类人群主要是休闲、娱乐、购物为主，如沿河商业 、啤酒长廊、大润发、百论百货等； 外地客群： 此类人群主要是景点观光、休闲、娱乐、餐饮、住宿为主，如水利工程、二王庙、青城山、沿河商业 、啤酒长廊、各种商务酒店等 成都及周边客群 此类人群主要是休闲、娱乐、餐饮、住宿为主，如沿河商业 、啤酒长廊、各种商务酒店等 ;2.2 水街失败原因分析;水街总评布局;水街;水街;无业态规划、无统一运营是导致水街失败的最主要原因;水街小结;03;一环内普遍为高档住宅、东二环内为低端住宅、西二环则高档住宅与低端住宅两极分化;住宅市场;典型住宅;典型住宅;典型住宅;整个都江堰区域内的住宅均市场存量大，去化量慢，销售一片惨淡;04;都江堰在营酒店市场分布图;在营酒店;在营酒店;在营酒店;在营酒店;国际名都酒店——在建的5星酒店，国际名都项目配套;星级特征：都江堰城区以商务酒店居多，占所有酒店的80%，区域内高档酒店只有少数的四星级酒店。 房间数：区域内酒店房间数从60-300个不等，其中绝大多数酒店都是100余个房间。 价格：四星级酒店一般在1000元/天以上，折后一般在5-7折，商务酒店一般在300-500元/天，折后200左右，由于受旅游季节性影响，房价的变化幅度大，一般淡季最低折扣可达4折，会议是区域内酒店淡季的重要客户来源，旺季可8折，在旅游黄金周一般不打折，95%都是客满状况。 产品特征：由于这些酒店大多在都江堰及青城山区域休闲度假地产起步阶段就已经形成，地价相对便宜，所以区域内的酒店都体现出占地面积很大而建筑面积很小的特征，建筑密度也相对很小。 经营状况：酒店经营的季节性非常明显，均以7、8、9、10四个月最为火爆，其余时间入住率一般，主要以企业会议接待、用餐为主，节假日入住相对良好。 ;未来高星级酒店将成主导，酒店市场潜力巨大;05;项目介绍;项目地理位置在新城区，但交通便捷，并且自然景观资源丰富，属于开发??级阶段，未来发展潜力大;产品推理;产品推理;产品推理;主题购物中心+主题式酒店+度假酒店式公馆;项目设想;关于商业;关于商业;关于酒店;关于酒店;人物主题酒店;地域主题酒店;关于公馆;不同物业采用不同销售模式，保证现金快速回笼;时代天广场为都江堰目前唯一的包回报的投资产品;时代春天广场——包回报7.5年，平均年回报7.5%;都江堰已有包回报类产品，因投资客户认知度不够，目前市场接受度有待提高;商业一定要做出特色，才能抢占客户认知