房地产财务人员学习概述.doc

房地产财务人员学习资料（一） 一、基本规定1、纳税义务人《房产税暂行条例》第二条：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人。2、计税依据《房产税暂行条例》第三条：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。3、税率《房产税暂行条例》第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。4、房产?? 《财政部、税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（[87]财税地字第003号）第一条：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。5、争议按道理房产税的范围已经很明确了，但是在实务中总是有各种各样的理解，例如有的针对煤气公司的大罐，有的针对有顶棚的游泳池，有的对楼顶的装饰物等等，具体的以《财政部 国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知》（财税〔2008〕123号）为例就可以知道了。二、房地产公司的房产税1、纳税时间《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。2、工地用房财税地字[1986]第008号第二十一条：　　凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚，材料棚，休息棚和办公室，食堂，茶炉房，汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。3、地下人防 2005年12月31日前财税地字[1986]第008号第十一条：　　为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 2006年1月1日后《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）：　　一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。　　上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。　　二、自用的地下建筑，按以下方式计税：　　1 .工业用途房产，以房屋原价的 50 — 60% 作为应税房产原值。　　应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%] × 1.2%。　　2 .商业和其他用途房产，以房屋原价的 70 — 80 ％作为应税房产原值。　　应纳房产税的税额 = 应税房产原值× [1-（10% — 30%）] ×1.2 %。　　3 .对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。　　三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、本通知自 2006 年 1 月 1 日起执行，《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》 （[86] 财税地字第 008 号 ） 第十一条同时废止。 简单解读财税[20