广州2015年一季度市场教程方案.pptx

广州世联市场部－第一季度市场研判 未来已来 目录 contents 中国经济与世界经济 01 中国与世界，经济关联度越来越高 与国际汇率接轨—汇率开放趋势上升 国际融资上升—阿里巴巴、百度、腾讯 亚洲区域经济合作—亚投行（AIIC）、一路一带 中国已不再是单纯的世界工厂，中国经济也不是绝对的避风港 57个；44亿；21万亿；26个；8.1万 国内流动性匮乏，企业国际融资成本上升，人民币有效汇率上升，出口受到影响 全球经济上行艰难，国际贸易指标创7年最低，全球经济仍在困难中前行，中国传统工业、出口受阻 国际经济影响到来 经济下行、通缩风险，如何解决“旧引擎”和“新引擎”的关系？ 新引擎发力前，基础动力必须存在 “新引擎” ，一路一带、互联网+、工业4.0； “旧引擎”，传统工业，包括房地产行业都在下滑； 加大定向调控的力度，来稳定市场的当前信心 李克强总理答新加坡海峡时报记者问：我多次说过，在新常态下，我们会保持中国经济在合理区间运行。如果速度放缓影响了就业收入等，逼近合理区间的下限，我们会在稳定政策与稳定市场对中国长期预期的同时，加大定向调控的力度，来稳定市场的当前信心。我们这几年没有采取短期强刺激的政策，可以说运用政策的回旋余地还比较大，我们“工具箱”里的工具还比较多。 ——2015-03-15 来源： 中国政府网 新常态下，房地产行业如何抉择？ “不改革开放只能是死路一条”的共识，无需等待历史考验，它的正确与明智正时刻被中国翻天覆地的变化所证明。——朱镕基 房地产行业“环境与变革” 02 房地产行业，正逐渐走过粗放增长的“黄金十年” 新开工面积下滑 资金流入低位运行 财务情况不乐观 还贷高峰来临 “雪上加霜”多渠道投资分流房地产市场份额 投资渠道多元化打开，股市、基金、P2P、各种理财产品铺天盖地，金融变革对房地产行业投资冲击来临 房地产行业革命的“黄金十年”到来 房企正在自我革命，粗放型的“黄金十年”后，是行业革命的“黄金十年”，探索、变革、新增长将会给房地产行业带来剧烈的变化 房地产+金融 房地产+电商 房企合伙人制度 房地产企业并购、重组 房企强强联合拿地开发 房地产行业资源整合时代来临 世联的自我革命 变革中的——广州房地产市场走到了那步？？ 广州房地产市场运行阶段 03 本届政府 《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房贷利率下限为贷款基准利率的0.7倍；拥有1套住房并已结清贷款，再次申请购买执行首套房贷政策；未执行限购的城市，对拥有2套及以上住房并结清贷款的，放开多套房贷。 2014年“9.30” 《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，支持居民家庭购买普通自住房。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40% 2015年“3.30” 一直都在，从未离开，行业环境形成 政策主导下，市场多极合力没有完全出现 地方政策调控增加 以价换量趋势回落 房贷利率下调幅度不足 购房者信心指数反复 市场重回“筑底期”，成交上行乏力 市场结构性问题凸出，市场主力产品供需失衡 “库存、库存、还是库存” 库存总量，14.8万套、1974多万平米、市值2900亿元以上，去化时间没有出现下行趋势 广州库存——结构性问题 合力缺失 市场筑底 结构性突出 库存高企 地方政府、银行、房企、对市场支持力度有限，购房者信心出现反复 市场走过“以价换量”期后，进入筑底阶段，成交上行乏力，政策进入发酵期 市场主力刚需产品走量缓慢，供需失衡，成交上行趋势明显放缓 库存进入历史高位，去化速度缓慢，市场价格存在调整的逻辑 房地产市场“永远的旋律” 04 广州土地供应决定，2015年住宅市场的新增供应不足 2014年住宅用地成交同比上升17.6%，但是结合2013年土地供应看，2015年供求关系将会趋向紧张 广州房价确实存在上行压力，前提条件是库存达到正常值 供销差 = 实际需求 - 潜在供应 = 销售面积 - 滞后1.5年的新开工面积 房企对市场评估各有不同，市场步调并不统一，进入新一个轮回 但未来市场价格上行趋势的逻辑存在 “大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。”——未来已来