1制度与政策分析.ppt

* 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十条　出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 第二十一条　出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 第二十二条　对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼;出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。 * 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 * 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条　因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条　以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 * 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十六条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。 * 六、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十七条　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。 第二十八条　本解释自2003年6月1日起施行。 * 二、《城市商品房预售管理办法》 《城市商品房预售管理办法》的特点和增加的内容主要涉及以下几个方面： 第一，明确提出了消费者在按合同约定收房90日内，因开发商原因办不妥“两证”，开发商要承担违约责任； 第二，明确了商品房广告、说明书应载明许可证号； 第三，明确了开发企业提供虚假材料予以行政处罚。 第四，明确了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设； 第五，明确了商品房预售许可证办理程序。 * 二、《城市商品房预售管理办法》 第一条 规定了《办法》的立法目的和依据。 《办法》立法目的：一是规范商品房预售管理；二是维护商品房交易双方的合法权益。 第二条 规定了《办法》调整范围。 从定义可以看出，本《办法》规范房地产开发企业开发建设的房屋的预售行为。 即开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 * 二、《城市商品房预售管理办法》 第三条 本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条 规定了商品房预售的管理部门。 第五条 规定了商品房预售的条件。 第六条 规定了商品房预售实行许可制度。 第七条 规定了开发企业申请预售许可，应当提交的资料。 第八条 规定了商品房预售许可的办理程序。 第九条 规定了开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示的相关文件 第十条 开发企业应当与承购人签订商品房预售合同并向主管部门办理商品房预售合同登记备案手续及时限。 * 二、《城市商品房预售管理办法》 第十一条 规定预售款项的用途。 第十二条 规定预售的商品房办理权属登记手续的时限。 第十三条 规定开发企业无证经营须承担的相关责任。 第十四条 规定开发企业挪用商品房预售款项须承担的相关责任。 * 二、《城市商品房预售管理办法》 第十五条 规定开发企业通过不正当手段取得商品房预售许可的，须承担的责任。 第十六条 规定各地行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。 第十七条 规定本办