中铁.诺德龙湾竞品市场20131015要点详解.ppt

御龙湾销售情况—— 别墅产品总户数为82套，销售71套，剩余11套。 在销售户型中，376㎡联排靠近景观带去化较快，北侧联排处于接近边缘地，去化较慢。双拼及联排端户已经售罄，剩余部分边户未售。 外滩销售情况—— 别墅产品总户数为70套，销售47套，剩余23套未售。 在销售户型中，位于中间的楼栋由于噪声影响小，私密性较高，去化最快。双拼售罄。 项目SWOT分析 优势 机会 劣势 威胁 项目地块呈四边形，地块完整，有利于产品及园林的打造。 项目户型面积符合高端客户需求，格局设计合理，地下庭院天窗设计，通风采光； 开发商品牌知名度高，以刚需、改善产品炒热市场； 中海物业的物业管理水平较高，服务到位； 项目外部环境优越，紧邻小黑河，内部环境新古典主义法式园林； 周边教育配套较完善，北京四中紧邻项目； 销售折扣力度较大； 地下储藏室及车位均为赠送，吸引客户。 项目距离市中心距离较远，生活不便利； 项目以刚需和改善型高层产品为主，影响别墅产品的生活品质； 别墅特色不明显，营销点不突出。 项目位于城市如意CBD与金桥开发区核心枢纽位置，同时也位于呼市最新规划的“一街五区”中的滨河新区； 中海整体项目体量较大，分5期开发，打造产品类型丰富，满足不同客群需求； 项目周边配套正在不断完善，永泰、金盛、鹏欣等，未来新商业中心； 项目周边品牌开发商竞相聚集开发，区域认可度不断提升； 中海客户基数较大，内部消化或老带新的几率较高； 项目紧邻城市主干道南二环，道路通畅，距白塔机场及新火车站较近，交通便利； Strengths Weaknesses Opportunities Threats 项目SWOT分析 项目周边市场以刚需和改善刚需产品为主，不能形成高端聚集效应，影响高端品质。 来自如意开发区别墅项目的竞争； 宏观政策调控周期及力度在未来存在不确定性。 　 御苑 装修情况 毛坯 项目位置 ?如意开发区自治区政府北，五纬路南 开盘时间 2011年9月 开发商 ?内蒙古平亚房地产开发有限公司? 销售情况 销售情况一般，推出198套，销售36套左右，目前销售很缓慢。 占地面积 106675.49平米 交房时间 2013年7月 总建筑面积 188080平方米? 主力户型 双拼 438-616㎡联排 305-384 ㎡叠拼 282-367㎡ 产品类型 别墅 地下是否赠送及面积 否，双拼124-181㎡联排77-106㎡叠拼57-86㎡ 工程进度 现房 车位　 　算到建筑销售，面积大概30-50平米 广告语 东河畔，行政中心，典藏别墅 楼栋层数 地下一层，地上二层，叠拼别墅4层，每户两层 在售或预售价格 双拼：24000元/㎡.联排：23000元/㎡叠拼：20000元/㎡ 产权 70年 目前优惠措施 一次性优惠1个点 优势 低密度，纯别墅区 容积率 ?0.57 劣势 品牌度低，圈层氛围不浓，推广主题不明确，营销活动较少 建筑风格 法式 推广渠道 户外擎天柱、小高炮、DM杂志 御苑 基本信息 规划特征 政务核心区，纯别墅区 产品特征 居住区分为东、西苑南区、西苑北区（含会所）、示范区（样板区与售楼处）四个分区，集高品质住宅、健身、休闲、娱乐于一体。 御苑设计了中西合璧式的园林庭院，居住区绿地率高于40%，并设置了较为全面的卫生、消防、节能环保、网络、安防、等设施。 御苑-规划分析 项目 类型 户型面积（㎡） 均价（元/㎡） 总价区间（万元） 地下是否赠送 地下面积（㎡） 御苑 独栋 1000以上 定制 定制 否 —— 双拼 438-616 24000 1056-1488 124-181 联排 305-384 23000 702-874 77-106 叠拼 282-367 20000 564-734 57-86 御苑-价格分析 产品 套数 户型 联排别墅 99 305-384 叠拼别墅 82 282-367 双拼别墅 70 438-616 独栋 2 1000以上 御苑-产品分析 分析：御苑的别墅产品类型较丰富，四种别墅产品都包括，其中联排别墅数量最多，其次是叠拼别墅，从户型来看，与本项目有一定差异，竞争并不大。 御苑宫廷版A户型地下一层3室2厅 108.00㎡ 御苑宫廷版A户型一层1室2厅1卫1厨 276.00㎡ 御苑宫廷版A户型三层2室1厅1卫 81.00㎡ 御苑宫廷版A户型二层2室1厅2卫 86.00㎡ 双拼 551 ㎡ 御苑-户型分析 优势：功能空间较多，露台面积较大。 劣势：御苑所有地下室无天井、地下庭院设计，全封闭式，地下阴暗潮湿。 项目SWOT分析 优势 机会 劣势 威胁 项目容积率较低，是呼市唯一纯别墅住宅区； 项目产品种类齐全，独栋、双拼、联排、叠拼，满足不同客户需求； 项目户型面积区间符合高端客户需求，格局设计较合理，带电梯，生活便利； 项