无锡商业街定位概述.ppt

无锡的经济与商业发展现状有足够的空间供新项目发展 蠡湖新城目前成熟度不够，但知名度已经形成，周边度假村、疗养院众多，但商业、娱乐配套不够，难以满足游客度假休闲需求 客户主要来源于周边新导入的高素质的社区业主，以及来蠡湖旅游度假的客源；蠡湖新城完全建成后，CBD区的商务和办公客源也是另一支主力军； 案例借鉴——（上海）新天地、（深圳）波托菲诺 波托菲诺的商业采用多种功能组合的方式进行社区商业功能划分 商业街风格：意大利式风情街结合钟楼设计； 售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象，同时吸引看房人和游客进入景色更佳的湖岸与木栈道，营造售场氛围。 波托菲诺商业全部只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。 案例二（上海）新天地 新天地项目整体包括了南北两里的商业、高级住宅、甲级写字楼区、集团总部等； 新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心 功能构成 客户定位 具有shoppingmall功能 现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素；商业因建筑具有了人文历史的底蕴，建筑应商业具有了都市时尚的活力，是一个融合了历史与现代，东方与西方的产物 ； 新天地北里主要以石库门建筑表现手法，以临街式商铺为主； 新天地南里—现代建筑为表现手法，集中式商铺为主； 新天地业态分布和组成 根据《城市居住区设计规范》，一般城市居住区商业面积按社区人口估算一般为0.7-0.91平米/人； 假设按现有的初步方案做人口数量推导，每户人口2.5人； 结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴： 不同环境条件中的步行距离控制(m) 商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。 本项目的商业必须走外向型商业，并且除了社区商业外，还需划分新的业态种类，满足其它客户的需求； 仅按照一般城市居住区商业计，5700平米的商业足以满足社区居住人口 1775 710 85240 多层洋房 居住人口 套数 建筑面积 4335 700 307 1734 280 123 173400 55960 43240 高层 联排 独栋 5700平米左右 7117 407840 社区商业面积 总人数 住宅建筑面积 现有规划的公建面积：超市12000平米、商业街14000平米、会所8000平米，总数34000平米，远大于5700平米。 注明：此外公建中还有13000平米酒店式公寓 项目分析 波托菲诺的商业采用三种功能组合的方式进行划分：分为精品街、水边休闲街、社区服务街； 新天地分为南里和北里，北里以临街式商铺主要是餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐为主；南里以集中式商铺主要是购物、娱乐、休闲中心为主； 项目定位 功能划分 案例 蠡湖一号商业街 将本项目的商业面积，统筹布局，合理安排集中式商业和临街商铺之间的关系；建议整体商业沿蠡湖路、蠡溪路自然的划分为三个功能区：社区服务区、休闲娱乐区、文化旅游区； 项目定位 波托菲诺的意大利小镇的精致生活； 新天地的定位：国际化休闲、文化、娱乐中心； 商圈定位：蠡湖新城副中心级商业； 项目功能定位：无锡首条水岸文化、娱乐、旅游休闲街； 建筑风格：现代商业形态+充满异域风情元素（地中海式、普罗旺斯式、迈阿密式、西班牙式）；在商业街中引入水景；在商业街端头设置标志性建筑物； 建筑风格 案例 波托菲诺的意大利式风情街和钟楼的结合设计； 新天地是现代（时尚）商业+传统（石库门）建筑元素； 蠡湖一号商业街 建筑细部 波托菲诺售楼处设在入口广场，同内部商业精品街连为一体，有助于展示社区主题形象； 新天地建筑集中式商铺以现代为主，临街式商铺以石库门为主； 商业街的两个入口，紧邻小区入口，一方面有助于人口导入，另一方面有利于展示社区主题形象；集中式商业以现代建筑风格为主，而临街商铺突出异域风情； 结合案例分析和项目自身条件，给本项目的借鉴： 项目定位 项目整体功能区划分 功能划分 注：原方案中各商业公建面积，超市：12000平米、商业步行街：原14000平米建议增加到19000、原会所8000平米建议减少到3000平米； 集中式商业（超市） 社区服务区 休闲娱乐区 文化旅游艺术区 A：12000平米 B：5700平米 C：7300平米 D：6000平米 D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能； 功能划分 业态分区 以小型剧院、博物馆、美术馆之一或组合的文化中心作为核心； 文化艺术中心，能够聚集人气，且提升商业街的文化形象和艺术档次； 奥地利萨尔斯堡艺术节戏剧区小剧院 上海多伦路文化街美术馆 案例：上海有泰康路文化街、多伦路文化街 D区文化旅游艺术区：人文旅游、购物、SOHO、展示等功能； 功能划分 业态分区 二层是艺术工作室、视觉设计机构（建 筑 设 计、