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中国商业地产模式探索 ____城市综合体开发运营要点 一、商业地产的属性 1、零售不动产 2、与住宅地产相对应的一类房地产 3、以收取租金收入为目的投资行为 4、金融行业的一种 二、商业地产的发展形势 1、未来10-15年，住宅地产和商业地产将呈现此消彼长的态势。 2、目前中国的商业地产行业已进入战国时代：抢人，抢地，抢钱。 3、5-8年后，商业地产行业将进入三国时代：拥有全国性品牌影响力及专业的运营管理能力的企业将成为最后的胜（剩）者。 三、商业地产开发模式 自有资金 银行贷款 持有部分商业 （购物中心） 销售部分： 住宅、写字楼、社区商业 租金收益 资产溢价 资产抵押贷款 租约抵押贷款 归还贷款 滚动开发 中国发展商业地产的两个制约条件： 1、缺乏相应的金融工具； 2、较低的经济发展水平和商业发展水平导致的低租金水平。 华润和中粮模式：以集团总公司的投资为主，沉淀优质资产，择机上市。 万达模式：通过两贷一销售以及低于市场水平的土地价格，基本达到项目现金平衡，实现快速滚动开发 实现IPO 偿 还 利 息 2012 四、商业地产运作的关键要素 1、商业模式（金融模式） 2、产品类型 3、人力资源 4、商业资源 住宅开发商转战商业地产的九大风险 　　1、对商业地产本质与产业链的认知不足； 　　2、融资模式和平台匮乏； 　　3、与住宅地产不同的商业拿地模式； 　　4、产品模型与商业地产产品品牌难以确立 ； 　　5、核心商业资源的战略合作力与掌控力不足； 　　6、对设计和招商团队及合作伙伴鉴别力不够； 　　7、对投资回报率和回报周期的期待过高； 　　8、对部门工作协调和交叉的认识和掌控不足； 　　9、对人力成本和人材特点的差异准备不足。  五、城市综合体开发的基本要点 城市综合体开发中的计划管理 1、规划设计计划 2、工程建设计划 3、融资计划 4、招商计划 5、销售计划 6、市场推广计划 7、运营管理筹备计划 关键：如何“七划合一” 1. 选址 城市 区域 政府规划 成本控制 2. 商业规划与定位 目标客群 档次定位 辐射范围 项目规模 2. 商业规划与定位 主力店的作用 业态比例 持有与销售.ppt 3. 建筑规划设计 交通优先 突出商业 3. 建筑规划设计 3. 建筑规划设计 功能分区 超市楼 娱乐楼 百货楼 综合楼 步行街 强调空间 3. 建筑规划设计 城市综合体设计中的专项设计 1、外立面及外装设计； 2、景观设计； 3、泛光照明设计； 4、导向标识系统设计； 5、公共区域精装设计； 6、地下车库动线设计； 7、弱电智能化设计； 8、室内艺术设计； 9、市政设计； 六、购物中心招商的基本原则 业态：主动型与依附型 主动型业态（确定商圈和基调）： 1、综合型零售商业：大型百货、大型超市（核心商圈） 2、大型专业店：家电专业市场、建材家居、汽车展卖、 大型服装折扣店、大型图书售卖市场（扩展商圈） 3、娱乐类：影剧院、KTV、大型酒楼（夜间商圈） 依附型业态（专业化、多元化、高形象、高租金） 1、依附1、2类：快餐店、服装专卖店、美容美发、珠宝首饰钟表、药店、洗印店、咖啡座、银行 2、依附3类的有小型书店、精美礼品店、酒吧、小食品店、美容美发店 品牌：高端购物中心受欢迎的品牌 服装服饰: CALVIN KLEIN、Ermenegildo Zegna、MISS SIXTY、PRADA MaxCo、DKNY、DIOR、爱慕、SISLEY、PORTS、 MARISFROLG玛丝菲尔、Lacoste、TOMMY HILFIGER、