紫东国际策划方案解说.docVIP

东 安 紫 东 国 际 商 业 项 目 分 析 报 告 长沙智超房地产策划有限公司 2014年7月16日 东安市场调查分析报告 我们对东安的商业门面情况于7月8日至7月15日进行了一个摸底调查，共抽查调查了商户423户，商业面积共达到21000平方米。现将有关情况归纳如下： （一）老街租金水平明显高于其他地区： 区位租金表（每平方米/元） 区 域 最高租金（元） 最低租金（元） 平均租金（元） 建设路 333 86 74 东兴路 222 23 64 生智广场 222 61 103 东安建材家居广场 54 22 28 温州商贸城 125 17 71 新世纪广场 83 13 62 龙泊湾 100 37 97 沿河路 167 33 61 同兴路 42 7 21 舜皇大道 43 13 23 调查情况为：老城区平均租金最低为：86元/㎡，最高为：333元/㎡，新区的同兴路为：21元/㎡,舜皇大道为：23元/㎡。 （二）专业市场租金水平高于散乱市场： 区位租金表（每平方米/元） 区 域 最高租金（元） 最低租金（元） 平均租金（元） 生智广场 222 57 103 龙泊湾 100 37 97 东安建材家居广场 54 22 28 舜皇大道 43 13 23 同兴路 42 7 21 建设路 333 86 74 调查情况为：生智广场和龙泊湾的租金分别达到103元/㎡和97元/㎡，主要为东安传统市场，租金较高。 （三）新区门面繁华程度还有待提高； 区位租金表（每平方米/元） 区 域 最高租金（元） 最低租金（元） 平均租金（元） 舜皇大道 43 13 23 (四)物业类型租金分布表 （每平方米/元） 类 别 最高租金（元） 最低租金（元） 平均租金（元） 建材类 222 12 33 家居类 65 6.5 57 餐饮类 11 2 10 医药类 120 27 58 服装类 333 17 103 培训机构 24 12 14 二、项目市场情况分析 紫东国际位于东安县站前大道1号，建筑面积 205069平方米，占据东安新城区核心区域，在东安与冷水滩融城的桥头堡，紫东国际被银杏广场、紫水河景观带及县行政中心和谐广场三方围抱。A、消费群体以中老年人和儿童消费为主体 东安因属于典型劳力外输的县城，目前常规消费主体的年轻人较少。 B、其他城市重要消费购买类型，东安相对较弱 正是因为年轻人群体较少，和距永州太近的原因，其他县城比较发达的服装、高档餐饮、茶座、保健、娱乐、休闲等商业类别较弱。 C、人们消费和居住习惯向老城区繁华地带集中 东安人消费和居住习惯向老城区繁华地带集中，不太注重居住环境、消费环境的优与劣。 D、相当一部分人习惯于马路市场消费 从我们调查发现，主要马路的门面租金价位高于专业市场，大干道临街门面消费较火爆，而这些地带商业消费环境较差，同时也影响交通的畅通，停车也十分困难，马路消费习惯有待于改变。 E、缺乏功能完善的专业市场 东安虽有生智广场、温州商贸城、龙泊湾、东安建材家居广场、新世纪商业街但这些市场由于多方面原因，规划布局不合理，配套功能不完善，以致造成停车难、货物进出难及市场管理混乱、购物环境差的局面。 F、东安缺乏一站式购物广场 目前许多城市购物都像一站式购物方向发展，但东安仍停留在马路市场和低端市场的水平上，除湘中城市综合体外，东安尚无像样的一站式购物广场。 G、商业运营模式较为落后 东安的商业行业协会缺乏，除建材成立过行业协会外，其他行业无行业协会，各商户的运营，没有专业的公司和人才进行统一管理和整体运作，暂处于各自为阵，单打独斗的局面。 2.本项目优势： A、巨大的东安客流资源 本项目距今后的东安汽车总站约200M，东安高铁站500M，同时也是永州进入东安的主入口。不仅东安出入必经之地也是新宁县部分乡镇的必经之地。每日客流量约达到1万人次。 B、该项目从长远来说处于良好的位置。 本项目占据东安大道和站前大道交汇处，宽广的马路、便利的交通、丰富的客流和车流，为本项目带来丰富的商机。项目距东安县政府仅2公里路程，与众多的政府部门同取行政一条街——东安大道，各乡镇来办事人员必经之路，同时政府机关也聚集了潜在优质客源。 C、规划设计合理前卫 本项目在东安县来说是第一个有地下停车场的商业物业，同时也是商业与住宅分离的一个楼盘，并在东安突破性的建立了商业广场，正是因为如上合理和前卫的设计为商业的繁荣和发展奠定了基础。 D、房地产开发长远来说带来无限商机，本项目的周边有400亩的舜皇城、公务员小区、潇湘第一城等，随着商品房的开发建成，入住的人群也将为项目的商业的繁荣起到极大的促进作用。 3.本项目劣势 A、目前