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一、征收评估准备阶段 接受房屋征收评估委托后，有关各方就本次征收范围内的房屋评估的目的、评估基准日、评估范围等问题协商一致，签订征收评估协议，并制订出房地产评估工作计划。 二、收集资料 （一）项目资料 征收范围红线图 征收决定书 （二）法律性文件 1、个人需提供身份证或户口本（必须） 2、企业产权人营业执照（必须） 3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文) 4、经营范围及简介 （三）评估明细资料 A、综合部分： 各类待评估的资产清查评估明细表 B、房地产部分（具体资料可根据房地产评估人员的要求准备）： 1、征地通知书（含政府批文）（指行政划拨用地）（必须） 2、土地出让合同及市政配套费协议书 3、付清地价证明及有关付款凭证 4、土地使用权证、房地产证或房屋权属登记档案（必须） 在没有房地产权证情况下，要提供的材料为： 5、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（或开工许可证）（必须） 6、规划设计意见书 7、竣工验收报告及验收证明 8、土地红线图及建筑物总平面图（必须） 9、工程项目的（预）决算资料（自建房） 10、购房协议书及付清房款证明 11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料 12、如有出租房屋者需提供房屋租赁合同（必须） 13、临时建筑物需提供合法批文（必须） 14、以上资料都没有的房地产，需要征收方提供产权确认书（待制定范本）（必须） C、构筑物（含设备基础）、附属物（含装修） 1、预决算资料或相关合同、协议等； 2、建造、装修图纸； 3、评估人员及造价人员现场丈量资料，如果由产权人自行装修、建造，由产权人签字（盖章）确认，如果由承租人装修、建造的，由产权人与承租人共同签字（盖章）； D、机器设备 1、设备清单：即企业运营过程中实际使用的设备价格、规格、数量、使用年限、有无抵押等情况的清单 2、设备购置发票或协议 3、对于电梯、锅炉、压力容器、深井等设备应取得最新的书面法定检测证明、报告与许可证等资料。 E、停产停业损失、解聘员工补偿费 1、近三年的财务审计报告、缴税凭证及其它相关资料 2、经备案的劳动合同和社会保险缴纳情况、工资单等实际证明企业员工报酬情况的材料证明 需要特别注意的： 1、征收补偿的评估范围（华巢） 2、被征收估价对象权利主体关系（交通厅土地） 3、房地产证与土地使用权证不符，需了解规划及历史沿革（土地为工业，房产证为商业为例） 二、现场查勘阶段 （一）项目初步了解 在同委托方协定的时间内（一般至少提前一天通知）进驻房屋征收现场，进行调查分析、完成现场勘查、资料收集等工作。评估项目组人员进入现场对委估房地产进行初步了解，让征收方或被征收人准备评估所需文件资料。 （二）现场勘查 实地查勘记录需由实地查勘的估价人员、征收办及街道负责人员、被征收人签字认可;是法人单位的，不仅要估价师、征收办及街道负责人员、被征收人单位参与现场的人员签字，还要加盖法人单位公章；产权证上法人单位已不存在的，需各方签字并加以说明。如涉及有租赁户资产的应同时评估，列入评估结果，由被征收人对租赁户进行补偿，租赁人也应在现场勘察记录上签字。 被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，由估价人员、征收办及街道负责人员和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。 1、房地产勘查 有证房产： 将征收房地产的现状与相关权属证明文件上记载的内容逐一进行对照、问询，做好实地查勘记录，拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的摄像、照片资料。 无证房产： 评估对象面积、产权不清的，其确权相关资料由委托方提供，在评估机构进户勘察前把确权工作做好 由市、县级人民政府作出房屋征收决定前，组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理 附件一：确权表轨道交通确权表.xls 征收范围内的建筑有下列情形之一的且没有确权认定的，应当为违法建筑不予评估： （1）未取得建设规划工程许可证建设的； （2）未按照建设工程规划许可证的规定建设的； （3）利用失效的建设工程规划许可证建设的； （4）未经批准进行临时建设的； （5）未按照批准内容进行临时建设的； （6）超过批准期限的临时建筑； （7）仅经规划部门作罚款处理而临时保留，未补办建设工程规划许可证的。 2、构筑物、附属物及装饰装修 （1）资产占有人能提供相关资料的，估价人员按照相关资料进行一一核实，拍照、摄像，并写入现场勘察记录，相关当事人签字盖章； （2）如不能提供相关资料的，估价人员结合造价人员对现场进行丈量、清点，做好现场勘察记录，与征收主体双方要充分沟通，要求勘察记录清晰明了，不可随意涂划，复杂项目需附绘图。 这里需注意无证或未确权的建筑物（棚或简易房等），可先行测量，在不能确权的或没有相关批文的情况下不要列入评估范围。 3、机器设