中铁二局青城项目竞标方案最终稿资料.pptx

中铁二局青城山项目定位方案;第一部分、项目基本信息;项目区位及交通——青城前山，距快铁站1公里“进可入山，退则入市”距都江堰市区10公里，距成都市区约51公里；;项目四至——无直接自然资源，临变电站对项目影响较大;项目条件——建筑风格、建筑高度等受限较大;项目分析小结：;第二部分、市场分析;世人眼中的青城山;道教名山，文脉深厚;国家历史文化名城，四大名山，旅游圣地;空气清新，度假圣地——91%负氧离子含量;毫无疑问： 疑问的是： ; 山中无房:无直接享有资源物业 山下四面发展：间接享有资源型物业 青城山区域房地产的发展主要被划分为四个板块：以玉堂镇为中心的玉堂板块，依托青城山景区为发展方向的位于青城山镇的青城前山板块和翠月湖镇的翠月湖板块;;三、竞争格局——规划限制下川西、打着新中式头衔的东南亚风格为主，缺乏其它元素融入，促使竞争陷入肉搏战;四、整体销售现状;四、整体客户现状——四大名山，局限于成都客户;四、各物业类型销售概况;1、联排物业——面积130-200㎡，总价控制150-200万联排物业市场追捧度较高；130以下联排缺货;2、花园洋房——面积50㎡套一；70㎡套二，销售最快；总价控制55-80万；;五、未来发展——看点1：建工项目，将促进前山商业缺失之痛，形成商业配套中心。;五、未来发展——看点2：青云阶951亩，多元化度假功能项目;首先：市场整体疲软，缺乏配套依托，销售困难;第三部分、项目定位思考;命题： 1、市场疲软，先天受限，如何塑造差异化，实现快速销售 2、如何借势“未来中心区域”;做什么差异化？;川西文化;溯源青城山;“青城山”因盛唐而正名;第四部分、项目定位;一、整体定位;在未来中心 处于何种地位;二、竞争占位;青城名唐;四、客群定位——区域;临近规划中公园居住价值高;住宅物业发展方向;一、物业组合;1、市场销售—量价关系;2、项目本体——经济指标;2、项目本体——项目环境;4、价格预测——由于联排物业面积较大，在单价上与花园洋房价差约1000元不大。;联排为辅提升档次；花园洋房为主，力求最高产值！;权重W;权重W;;5、户型配比;6、户型空间——单元布局;7、户型空间——户型控制—联排100㎡;青城神韵 52.92㎡ 一室一厅一卫;7、户型空间——洋房—70㎡套二户型—小跃层洋楼赠送面积超大，性价比高;二、住宅部分——建筑风格;独栋别墅;双拼、联排;洋房; 局部唐风徽记运用 门、檐、廊、匾;檐、狮环红门——可用于联排入户处;可贵为：张府、赵府 亦可雅为：红楼、书院、听风、抚琴阁 ;红窗——中式建筑点缀;三、住宅园林景观——中式园林;四、住宅园林景观——景观布局:整体采用外放内收的手法，入门景观进行视觉冲击；通过主轴小径进行视觉回收缓冲，之后再由中心景观进行再次冲击;入门景观——唐门;主轴打造1—景观小径;竹林小径;组团分割——浅水小径;视觉遮挡与转角处理—“石与竹”;青石路面;趣味小景;针对青城山特性——地暖;针对变电站——攀岩墙;五、物业特色服务建议——社会健康管家;五、物业特色服务建议——太极拳俱乐部;五、物业特色服务建议——分时度假，青城一套房，全国去旅游;商业部分;一、整体布局;二，建筑风格作为项目唐风展示，前期局部可作为售楼部，融入一定唐风元素;唐风建筑风格 ;现场展示部分;售楼部;展示区装修风格建议;展示区功能区建议;第五部分、营销推广;一、核心问题界定;二、整体营销推广策略;1、确立唐风正统;唐皇钦点，赋予山水 50㎡-80㎡唐风宅邸，巨献青城、 项目卖点阐述：XXXXXXX;唐皇钦点，舞诗弄文 书画协会、作家协会、俱乐部选址青锋项目 销售信息：50㎡-80㎡唐风宅邸，巨献青城 根据实际销售节点进行添加;针对30-45岁以上客户，荧屏唐风情感 以唐皇为主线，进行项目唐风韵味塑造;唐风特区 抢占本地 辐射全国 ;青城山项目对于市区营销往往以市内售楼部为原点吸引周边客户， 中成的观点：坐等不如吸引，吸引可能购买项目的城西客户！ 目标：城西客户面，针对城西度假、养老型客户;2、主动抢占——圈层团体;邮寄本项目宣传资料给车友会客户，马术、高尔夫会所、外资银行的VIP客户,私企业主，二级市场商会，企业高管等高收入人群，让客户第一时间了解项目。 短信邀约高端客群到现场参加各种SP活动。;针对青城旅游区域可能出现的购买群体;唐风特区 抢占本地 辐射全国 ;1、外省分销;三、推售策略1、开发时序;三、推售策略2、推货组合;3、入市时机;365宅院三期定位思路;第一部分、项目解读;翠月湖镇;;365宅院3期经济指标及青城山城镇规划要求;第二部分、项目产品定位;一：物业组合思考方向;物业评判;三：附??功能提示——酒店功能;;四：产值预估计;五：户型面积及配比;我们致力于保障您的成功 T