中国房地产行业调查分析报告分析.pptVIP

1930年 进一步的通货膨胀：穆斯特——霍利关税 1930年后半年生产、价格、对外贸易以及就业率持续下滑 1931年 悲剧性的一年 1932年 胡佛新政 高工资率、失业救济、通胀、整顿股市、反对移民、政府救济、破产法、提高关税等贸易保护主义等 1933年3月 胡佛任期结束 胡佛政绩的教训：政府的通胀才能造成商业周期，放任市场自由是走出萧条的捷径 胡佛采取的第一批应对措施中，就包括要求雇主不得削减工资，因为他相信保持工资水平能够维持甚至刺激市场需求。可危机是世界性的，市场需求仍然不断下降。在这种情况下，雇主无法削减工资，就只好裁员，失业率而因此大增。到1933年罗斯福上台时，全国失业率达到25%。 在一战结束后，美国出现第二次企业兼并浪潮,大规模的合并风潮提高了美国工业集中度,大大增强了美国工业和金融业的实力,提高了企业的生产能力和资本实力,但同时也造成了贫富两极分化,社会财富迅速集中到少数人手中,使得资本家的实力可以干扰政府部门的决策。 行业内企业过度集中导致行业进入门槛提高，行业内大量中小企业销声匿迹，降低了市场的活力。寡头垄断是造成过剩的直接原因 美国人在反思罗斯福新政 罗斯福政府的政策令本来应该结束的危机拖延了八年。如果没有第二次世界大战的爆发，按照罗斯福的道路，美国很难走出萧条的低谷。 《国家工业复兴法》是第一任罗斯福政府新政政策的核心，目的是要实现高工资、高物价、低竞争。不到两年后就被最高法院判定违宪并废除。 大规模的社会经济计划也意味着政府开支的飙升。持续扩张的财政政策使美国背上了大量的债务。 国会也制定了《农业调整法》，并据此成立了农业调整署。为了维持农产品的价格，政府以行政命令加补贴的方式，让农民部分休耕土地。同时还制定了农产品的基本价格与农业工人的最低工资法。而法案的开支，则由增加食品加工业的税收来支付。这样做产生了意想不到的经济与社会后果。美国的农产品出口由于高价格与高关税，受到了严重的损害。 （五）完善房地产开发环节税收制度 1、明确房地产市场的风险意识 2、合理设置税率 可考虑采用比例税率，对不同地区、不同用途的房地产实行差别税率。如对普通住宅、一般企业房产等实行较低税率，对高级别墅、高尔夫球场及高级娱乐场所的房产实行较高的税率。 中国土地改革发展趋势 第一次土地改革：1950年6月30日公布施行。《土地改革法》规定：实行农民土地私有制，主要特征：一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。 第二次土地改革：1953年到1956年。在保留农民土地私有制基础上的农业互助组和初级合作社的土地改革，这次土地改革在中国历史上被称为“三大改造”之一。 第三次土地改革：1958年到1978年。土地集体所有制下的高级农业合作社和人民公社的“三级所有，队为基础”的土地改革。 第四次土地改革：1979年，家庭联产承包责任制，土地所有权正式收归国有，但由农户家庭经营的土地改革。 第五次土地改革：2008年10月12日，通过《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。这是建国以来首次提出农村土地可以流转。同时决定中也指出，土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 第六次土地改革：2012年11月28日国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。其他内容暂为透漏。 改革趋势：未来农民直接参与土地交易未来，土地管理法还可能进行更多的修订，改革后农民可称为农村集体土地交易的主体，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。 许小年:建议取消房产限购 土地敞开大量卖 “2012年度观察家年会” 　消费品的价格是由当前的需求决定的，而投资品的定价是预期供给和需求决定的。像房屋这样的投资不是一年形成的，是多年消费积累的，有资本增值的预期在里面，所以当前的价格决定是由预计的供给和需求决定，而不是由刚期的供给和需求决定。房地产是拉动国民经济非常重要的行业，所以建议要取消限购和限贷政策。让房地产行业发挥拉动经济的作用，限购和限贷政策既不合理也不合法，因为它限制了消费者自由购买的权利，同时也侵犯了企业的自主经营权。现在到了取消不合法、不合理政策的时候了。让房地产行业能够对国民经济起到推动作用。 要改变人民对未来的预期，光靠文件是不行的。经济学有一个概念就是理性预期，理性预期就是有真金白银支持的预期，为了改变人民对土地越来越稀缺的预期，我们必须要推进土地制度的改革，要考虑小产权房的合法化，可以