房地产成本控制程序介绍.ppt

4.1 成本法的基本原理 4.1.1 成本法的概念 ——是通过求取估价对象在估价时点时的重新购建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 ——也称为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置成本法、重建成本法。 成本法求出的价格由多项费用加总而来，因而称为积算价格。 4.1 成本法的基本原理 4.1.2 理论依据 ——可以从买方和卖方的角度分别阐述： 1、从卖方的角度来看：是生产费用价值论，即卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建造该房地产已花费的代价——各项费用及正常的利润和税金； 2、从买方的角度来看：是替代原理，即买房愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价。 4.1 成本法的基本原理 4.1.3 适用范围 一般而言，只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。具体而言，适用于以下几个方面： 1、在房地产市场发育之初，市场资料较少且透明度不高的情况； 2、特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产， 以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产。 4.1 成本法的基本原理 3、适用于单纯建筑物的估价，也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产； 4、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，通常也采用成本法估价。 4.1 成本法的基本原理 4.1.4 估价步骤 搜集有关房地产开发的成本、税费、开发利润等资料； 估算重新购建价格； 估算折旧； 运用相应的公式求出积算价格。 4.2 房地产价格的构成 4.2.1 房地产价格的基本组成 1、土地取得费用，是为获取一定使用年限的土地使用权所发生的费用。分为三种情况。 2、开发成本，土地开发成本是指将生地或毛地开发成可以直接利用的费用，俗称“三通一平”费或“七通一平”费。 1）勘察设计和前期工程费； 2）基础设施建设费； 3）建筑安装工程费； 4）公共配套设施建设费。 5）开发过程中的税费。 4.2 房地产价格的构成 3、管理费用。 4、投资利息。 5、销售费用。 6、销售税费。 7、开发利润。 4.2 房地产价格的构成 4.2.2 农用征地和城市房屋拆迁补偿的估价规定; 4.2.3 商品住宅和经济适用住房价格构成的的有关规定 1、商品住宅价格构成的有关规定 ???? 1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部和中国人民建设银行联合颁发的 《商品住宅价格管理暂行办法》规定，商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。商品住宅价格由下列项目构成：成本、利润、税金、地段差价。 4.2 房地产价格的构成 2、经济适用住房价格构成的有关规定??? ????? 2002年11月17日，国家计委、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》?规定，经济适用住房价格实行政府指导价。制定经济适用住房价格，应当与城镇中低收人家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。 4.3 成本法的基本公式 4.3.1 基本公式 估算价格=重新购建价格—折旧 上述公式针对下列三类估价对象而作变化： 1、新开发的土地； 2、新建的房地产（指房地、建筑物两种情况）； 3、旧的房地产（指房地、建筑物两种情况）。 基本步骤：首先弄清房地产价格构成；其次估算各构成部分的金额；最后将各构成部分的金额累加。 4.3 成本法的基本公式 4.3.2 适用于新开发土地的基本公式 所谓新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造的土地进行开发而成的可以直接利用的城市建设用地。基本公式为： 新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润。 4.3 成本法的基本公式 对于新开发区土地的分宗估价，公式为： 新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）/（开发区用地总面积*可转让土地面积的比率）*用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区总面积*100% 4.3 成本法的基本公式 例题：某成片荒地面积为2