商店选址3重点.pptVIP

第三讲 商店选址 重要性 选址产业 商店成功的三要素： place – place – place 如何为下列商店选址？主要考虑哪些因素？共同点、不同点是什么？ 一家5000平米和500平米的超市 一家10000平米的仓储超市 一家10000平米的百货店 一家3000平米的家电商场 一家服装店 。。。。。。 选址的二大步骤 区域的选择 具体位置的选择 主要内容 一、区域选择 二、店址选择 三、店址评价 一、区域选择 商圈的概念（Trade area） 也称商势圈、商业圈，指企业营运能力所覆盖的空间范围. 或者说可能来企业购物的顾客所分布的区域范围。 (一)商圈基本概念 商圈类型 ● 商业区商圈大，流动人口多、各种商店林立，繁华热闹。 ● 住宅区 消费习性为消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率较高。 ● 文教区该区的消费群以学生居多，消费金额普通遍不高，但经营起来相对休闲，而且租金压力不高。容易培养各种消费群体。 ● 办公区办公大楼林立的地区。一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千 ●混合区 分为住商混合，住教混合，工商混合等。一个商圈内往往含有多种商圈类型，属于多元化消费习性。 租金不很贵，客户是多向性的，经营的时间可以比较长，但位置最好在混合区的比较明显位置。 商圈的顾客来源 (1)居住人口:居住在店铺附近的常住人口,是核心商圈内基本顾客的主要来源; (2)工作人口:是指那些并不居住在店铺附近而工作地点在店铺附近的人口,他们是次级商圈中基本顾客的主要来源; (3)流动人口:是指在交通要道﹑商业繁华地区﹑公共场所过往的人口,是构成边缘商圈的基础. 商店聚集状况 不同业态零售企业的聚集-----聚集效应 　　 同种业态商店的聚集---竞争的聚集效应 零售业与其他行业的聚集---多功能型的聚 集效应 例题： 一公司计划在三个区域内选址，开设一营业面积为5000平米的食品店。在考虑了其它条件基础上，需要对三个区域的商业饱和程度进行分析，最后做出选择。三个区域的情况如下： 商圈概念小结 商店业态不同，其商圈大小也不同． 商圈大小一般同商店经营规模与能力之间呈正比例关系． 商圈大小同企业选址区域的交通状况成正比例关系． 竞争者状况对商圈有复杂的影响． （三）商圈划定的方法 1.零售引力法则(雷利法则) 美国威廉?雷利用了3年时间，调查美国150个以上的城市，于1931年发表了他的“零售引力法则”. 　　观点：“在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，即在这一中介点上，两城镇商店对此地居民的吸引力完全相同，这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。” 引申公式 2、赫夫法则 　是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发，来对一个商业区或商店的商圈进行分析。 调查法的应用 根据对顾客进行抽样调查﹑商店记录等方法，具体测定商圈的地理范围和形态。 步骤： Ａ、 调查掌握周围地区人口数； Ｂ、通过抽样调查，了解一定单位区域内来店顾客 　　的人数； Ｃ、分别计算出各区域来店顾客所占的比率，得出　 　　购物机遇率分布； Ｄ、按一定的比率绘制商圈． 举例：某商店周围人口分布 　　　 抽样调查每单位内来商店的顾客人数　　　　　　　　　 Ｂ表 购物机遇率分布 C表 (表B/表A) 案例:麦当劳的商圈调查 1、确定商圈范围 以餐厅中心，以1-2公里为半径，画一个圆，作为它的商圈。如果这个餐厅设有汽车走廊，则可以把半径延伸到4公里，然后把整个商圈分割为主商圈和副商圈 。 商圈的范围一般不要越过公路、铁路、立交桥、地下道、大水沟 商圈确定以后，麦当劳的市场分析专家便开始分析商圈的特征，以制订公司的地区分布战略 餐厅所在社区的总人口、家庭数； 餐厅所在社区的学校数、事业单位数； 构成交通流量的场所（包括百货商店、大 型集会场所、娱乐场所、公共汽车站和其他 交通工具的集中点等； 餐厅前的人流量（区分平日和假日），人潮 走向； 有无大型公寓或新村； 商圈内的竞争店和互补店的店面数、座位数和 营业时间等； 街道的名称。