任务书3概要.docVIP

任务三 请对你的公司进行企业经营外部环境分析 宏观环境分析（PEST） 注：表格可随内容篇幅长短自由调整。 P（政治法律环境） E（经济环境） S（社会和文化环境） T（技术环境） 行业环境分析 2.1 判断企业所在行业属于经济生命周期的何阶段，并分析理由。 行业所处阶段： 衰退期/tie-187082.html 公司的特征（从8方面分析） 消费者数量 市场增长率 利润 竞争 企业规模 产品品种 技术 企业进入壁垒 《中国经济周刊》记者据Wind资讯统计显示，前三季度万科实现营业总收入461.28亿元，同比增长57.39%；实现净利润50.8亿元，同比增长41.74%。/p20121106000901.html /wenku/110885.html 2011年共实现销售积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%，继2010年销售额突破千亿之后，业绩再创新高，蝉联行业销售冠军，并第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司。/view/338652.htm 注：表格可随内容篇幅的大小进行调整，组织好文字。 五力分析 新进入者的威胁 潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括规模经济、产品差别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素规模经济2008中国房地产百强研究报告披露，综合考虑企业规模性、盈利性、成长性、偿债能力、运营效率和纳税六个方面的20个指标，万科企业股份有限公司位列房地产企业综合实力第一。万科集团规模遍布全国。 产品差别化万科的特色是专业的追求永无止境。万科产品中最具特色的建筑是“情景洋房”，该产品已经获得了国家专利，其层层有花园或露台的设计，让人感到与自然更亲近，居住更舒适。 万科居住建筑从规划设计到材料技术都做了深入实际的研究，关注质量，关注技术，关注创新，从而可以更有效地关注客户。从1992年开始，万科就先后在各地推出大规模居民住宅小区，凭借规模优势，万科引入了国外先进的规划设计理念，使得配套完善，并且注重营造环境和社区文化，强调人与人之间的亲情与沟通，使品牌的整体风格越来越成熟细致。而在大部分住宅仅仅限于规划、建筑、建材、质量等环节时，万科已经开始从理念和实践层面去关注、探索住宅的可持续发展研究。 资金的需求转换成本分销渠道技术优势和政策因素 但就万科来说，该企业目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。因此，在供应商方面来说，不管是批地，还是购买建材，万科都据有相对主动的地位。另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对万科来说是比较有利的。 购买者的讨价还价能力 购房者的经济收入状况 购房者的整体经济收入状况在很大程度上决定了楼价的多少。一般来说，购房者一般都是买在自己经济能力范围内的楼房。 购房者的心理预期 购房者对楼市的心理预期方面也在很打程度上左右着房价的发展。例如，最近楼市的低迷，消费者对楼市信心下降，导致消费者购买楼房数量总体减少，致使开发商不得不采取降价或促销的方式进行兜售。 国家政策对购房者的影响，从而使购房者的行为进一步影响到楼市。国家政策的调整对与购房者的影响还是比较大的。而购房者因为国家政策的调整而做出的某些反应又大大的影响了楼价。 部分炒房团的行为对楼价的影响 炒房团大量购买购房，然后囤积居奇，以低价购入楼房，高价卖出，这样也会对楼价的波动起到一定的影响 替代产品的威胁 经济适用房 (1)特点：价钱便宜，大概4000多/平米;为收入低下的人所建;需通过申请审核;简单实用,注重功能,而非效果 (2)申请条件：政府有明确规定,其中之一是家庭年收入6万以下(在深圳) (3)目标顾客：收入低，无居处的家庭。而万科的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客 廉价出租房 很多人在房价高涨的情况下选择租房。万科也开始开展经济租赁房，瞄准“南漂一族” 所以尽管廉价租赁房对万科有影响，但是万科也就警觉到了，并开始发展这块业务，凭借万科的实力，在租赁这块业务上也可以吃掉很多小企业。 自建家园 这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了很多。 同业竞争者的竞争强度 提起万科，几乎无人不知，它是目前中国最大的房地产上市公司，大盘蓝酬重仓股，房地产市场龙头股，2007年总市值过两千亿，流通市值1730亿。这是一个房地产神话，更是中国经济的神话。 9月16日，国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布了《中国房地产企业竞争力研究报告》。报告认为，房地产企业核心竞争力包括跨地区发展竞争力、资源占有与规模化