金成#8226;休闲生活广场新密mall可行性（正文）详解.docVIP

第一章 总 论 １．１　项目名称及承办单位 １．１．１　项目名称 金成·休闲生活广场（新密MALL） １．１．２　项目承办单位 郑州金成房地产有限公司 项目负责人 祁军 企业性质 外商独资企业 １．２　项目拟建地点 新密市西大街中段，长乐路东侧，青屏大街南侧，面积６４６２３.８２平方米。 可行性研究报告编制单位 郑州金成房地产有限公司策划部 １．４　研究工作的依据和范围 １．４．１　研究工作的依据 本项目研究工作的依据如下： 相关单位提供的有关数据和资料； 实地观察和勘测； 国家有关政策、规定、地方规划等。 １．４．２　研究工作的范围 本项目研究工作的范围如下： 项目背景和发展趋势； 市场需求预测； 建设地点及建设条件； 工程技术方案； 企业组织与劳动用员； 项目实施进度； 环境保护与公共安全； 投资估算与资金筹措； 财务评价； （１０）社会评价。 １．５　推荐方案和研究结论 １．５．１项目建设的必要性 新密市资源丰富，交通位置良好，近邻郑州、登封、荥阳、汝州、禹州。新密市是河南省改革开放发展特别试点市，近几年来经济发展迅速，商业、文化、娱乐等的总体现状在县级市中名列前茅，且有很好的发展前景。 Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。 今天，shopping mall业已风行全球，以美国为例，shopping mall已占据了商业领域50%以上的份额，2000年的营业额已达1万亿美元。全球最大的Mall--美国“西爱民顿”每年接待顾客1800万人次，顾客每次平均停留时间3小时，每次平均花费160美元，年营业额达28.8亿美元。 shopping mall作为目前商业零售业发展过程中的最高形式，近几年也被逐渐引进国内，举国上下，一艘艘商业航母开始轰然起航，如北京的春天Mall、深圳的华侨城铜锣湾广场、武汉的武商集团“摩尔”商业城等，所有这些“Mall”都取得了巨大的成功，一时间神州大地刮起一场巨大的“摩尔”旋风。 以美国购物中心对美国经济的总体贡献为例，1993年其总销售额业绩达到8,302亿美元，1994年达到了8,500亿美元，2000年其总销售额业绩已超过了1万亿美元，这个销售额在非汽车相关商品的销售额中占了55％。 本项目是依托于新密市当前良好的经济发展基础，同时根据目前新密市房地产业、商业业态的发展现状及发展趋势，结合地块特性，抓住市场空白，把握市场需求，确定为以“Mall”为模式的一个大型休闲性生活购物中心。 项目的特点 本项目力求建设成集旅游、观光、休闲、度假、餐饮娱乐及购物为一体的综合性商业地产开发项目，在建筑风格上、经营特色上、创新理念上强调时代感和现代的生活理念，在技术运用和软硬件标准上谋求与国际接轨。 项目的外在形式特点为： 一是大：占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大。 二是多：行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。 三是经营成本低廉:由于项目本身的规模性效益，经营成本较市区购物中心便宜。 项目的经营形式及其经营特点为： 主力店的拉动功能： 本项目招商原则为，类似于“世纪联华”或“金博大”等顶级知名超市品牌，作为本项目的主力店，对项目的支撑和推动起到积极作用，符合项目本身的定位要求。 次主力店的休闲、餐饮、娱乐等辅助功能： 次主力店中原则为肯德基等中式西式餐饮及上岛咖啡等休闲场所，包括类似品牌档次的洗浴中心、健身中心、精品影城或娱乐中心等。通过次主力店的运营，使项目的休闲、餐饮、娱乐等辅助功能得以实现和发挥，保证整个项目的运营规模化、体系化，真正使消费大众能够体验到休闲生活的乐趣和享受。 精品店和商业街组合： 通过主力店和次主力店的设定，按照MALL的商业业态划分原则，建设装饰其他精品店和商业街组合，根据业态进行出租和出售的组合，从而支持整个项目的持续经营，为消费者提供全面的消费服务。 市场需求预测 随着时代的发展,生活品质的提高,休闲度假娱乐成为人们的必然要求和生活趋势。因此，结合开发类似的项目是一种很好的投资方向。 随着经济的发展，很多行业在进行联合及嫁接，“Mall”其实就是提升形式的商业业态，随着休闲度假的需要，引入相应的娱乐、餐饮、服务等业态，使消费者感受到生活品质的提高，从而达到引领消费实现和消费理念的目的。 新密市是一个典型消费型城市，而目前的商场和超市的现状，不能很好的满足消费者的需求。市场需要服务好、质量高、品种全的大型的超市和商场。同时现有文化、娱乐等设施和场所规模较小，经营分散，品牌和服务有待提高。 根据市场发展趋势预测及分析，新密市已经具备消费拉动的客观基础，通过借鉴“Mall”的形式将