泽翰-壹景市调AA介绍.doc

泽瀚·壹景需求调研报告 2008-11-2 一、市调目的： 1、本项目周边区域人群对项目所处区域的认同度。 2、甄别目标客户群，确定行销方向。 3、为项目定价提供有利依据。 4、为优化本项目产品提供补充建议。 二、调查内容 第一部分 政府对该区域的规划分析 1、 关于项目地块周边相关情况 本项目位于新都区马家镇普利大道马家公园旁，距成都仅16公里，距新都城区3.5公里，距新繁约6公里。紧邻宝成铁路新都火车站，新新公路横贯全境，新军路穿境而过。全镇面积25平方公里，全镇下辖10个行政村3个社区居委会，全镇总住户为7882户，总人口为24803人，其中非农业人口1170人，农业人口23633人，镇区常住人口1870人。项目地处马家镇交通枢纽，近邻状元府邸，具有浓郁的书香气息，项目周边企事业单位主要有道路管理局、林泉小学、马家镇小学、马家镇中学、新都职业技术学院、电信局、邮电局、农村信用合作社、马家镇公立卫生院等。项目周边生活配套较落后，主要以沿街为市的低端商业为主，只能满足本区域居民基本生活，马家镇目前整体需要市政的统一规划。 2、关于项目周边的居住和规划情况 项目周边居民主要以外来企业单位职工和马家镇当地农民为主，有状元府邸公园、各类私营企业、村民自建房、农业耕地等。 马家镇未来规划为： 马家现状工业用地大部分集中布置于普利大道两侧； 城镇基础设施已有一定基础，各项公建、市政设施基本设置，能够满足城镇现状的需要； 马家镇无公害种植基地的建立，城镇已向多元化方向发展； 大成都的发展规划中成都市北部新城规划已经涉及马家镇域所有范围； 马家镇将重点发展乡村客运和公共交通； 马家镇将会是成都市北部新城的北端商业贸易中心。 3、项目周边交通状况 途径本项目地块现有的主要的交通线路有：新都－－－新民、新都－－－新繁、新都－－－郫县，由此可见该地区交通比较便利，但夜间在此通行的车辆较少导致本地居民出行的不便。 第二部分 消费者购房需求调查 本次调查范围主要针对项目上下游各类企业、以及马家镇国家政府单位进行了走访，访问对象主要有：企事业单位（马家镇政府、道路管理局、盛通鞋业、林泉小学、马家镇小学、马家镇中学、电信局、邮电局、马家镇公立卫生院、马家镇派出所等）职工、中层干部和高层干部，马家镇居民、私营业主，被访者年龄段23岁――54岁。 调查当中主要采用走访深谈的方式及问卷询问方式，调查总份数200份，经甄别筛选后收集实际有效样本188份，其中30份是有意向购房者，剩余158份是对本项目有参考价值的问卷。 1、商品房需求意向调查 1.1受访客户分类、具体人数、百分比 政府：102人 54.26% 企业：86人 45.74% 被访者中54.26％是属于政府单位的客户，45.74％的被访者是项目附近企业单位。 1.2购房者所需的房屋面积及户型 （1）被访者中3％选择四室两厅，29.5%选择两室两厅，33%选择三室两厅单卫，35%选择三室两厅双卫。 （2）被访者中26%选择面积为70-90/㎡；59.5%选择面积90-120/㎡，14.5%选择面积120㎡以上。在本项调查中相当一部份人群选择了90-120/㎡三室两厅的户型，由此可以预见购房者主要考虑为居住功能的需求，同时也考虑到房屋总价的控制问题。 2、购房的方式和价格 2.1 购房中选择的付款方式 被访者中41％的选择按揭付款，公积金的占21％，一次性付款的占28％，分期付款的只占10％。在付款方式，客户的需要较灵活。 2.2 购房者能承受的总价 针对本区域购房者选择总价10万-20万的占75％，20万-30万的占25％。可以看出，区域内的客户对该区域的认可度较差，从而感知利益的偏低。 2.3 购房者承受单价 被访者中所能承受的单价1500元/M2－－2000元/M2占74．5％，2000元/M2－－2500元/M2占20％，2500元/M2－－3000元/M2占 5．5％。可以看出：1、被访者在马家购买商品房所愿花费的费用偏低。2、购房者对本项目所处区位感知利益偏低。3、客户对本项目的认知度较差。因此：本项目后期应该加大对项目区位、项目产品的整合推广，提升项目的知名度和美誉度，提高客户的感知成本。 3、区域认知情况 马家镇周边群众对本区域的认同度 在走访调查中了解到，被访者对本项目所处区位认同度偏低。 劣势分析： 主要认为国内房地产市场价格下滑，观望态势态度明显； 部分受访者质疑本区域未来的发展潜力； 客户对本区域认可较差，心理期望价格良莠不齐； 部分客户之前已经置业，区域有效购买力被分流； 在本区域内只能享有基本的生活配套，缺乏生活品质感； 区域居住氛围较差，居住