全国15个重点城市房地产市场应用研究.docVIP

全国重点城市房地产研究 研究模型 在一个城市进行房地产投资之前，首先要考察的就是该地区的投资环境。本报告的研究目的就是对卓越集团拟订的15个目标城市房地产投资环境进行分析，为集团房地产跨区域战略部署提供决策依据。 这15个目标城市分别是环渤海地区的5个城市：天津市、烟台市、潍坊市、济南和青岛；珠三角地区的2个城市：佛山和东莞；长三角的连云港；中部地区的3个城市：南昌、武汉和长沙；西部地区的3个城市成都、重庆和昆明；最后是海南岛的三亚。 本报告主要从城市宏观投资环境和城市房地产市场两个方面对各城市房地产投资环境进行分析，分析结构如下： 1 宏观投资环境分析 1.1 经济发展规模 1.2 固定资产投资规模 1.3 居民消费能力 2 房地产开发投资与收益分析 2.1 房地产投资规模 2.2 商品房建设情况 2.3 商品房供求情况 2.4 房地产投资收益 3 房地产市场风险分析 3.1 房价/收入比 4 其他说明 需要说明的是，本报告所采用的数据来自各地统计年鉴和统计公报。但由于各城市网上公布的统计数据有限并且统计指标分类标准不一致，因此就报告分析结构而言部分城市分析指标不完整。 1宏观投资环境分析 1.1经济发展规模 在15个城市中，天津经济总量水平最高，2006年GDP超过4千亿元；其次是重庆、青岛、佛山、东莞、武汉和成都；三亚经济总量水平最低，2006年GDP不足200亿元；连云港排在倒数第二，2006年GDP不足600亿元。 就区域而言，环渤海地区中天津的经济总量水平最高，其次是青岛；珠三角地区整体经济总量水平都较高；中部地区的武汉比长沙经济总量水平高；西部地区中重庆的经济总量水平最高，其次是成都。 就增长速度而言，近两年经济总量增长最快的是东莞、三亚、佛山、长沙、南昌，这些城市在2005年增速最快，增幅分别为89％、54％、44％、37％和31％。其次，天津、烟台和青岛近两年的经济总量增长也较快，最高增幅均高于25％。 就产业结构而言，15城市中以第二产业为主的有天津、烟台、潍坊、青岛、佛山、东莞、连云港和南昌，这些城市的第三产业相对落后，其中烟台、潍坊和连云港的农业还占有相当比例。 第二、第三产业都较为发达的城市有济南、武汉、长沙、成都、重庆和昆明，除昆明外其余城市第三产业比重均略高于第二产业。 15城市中三亚的产业结构最为特殊，旅游业是该市的支柱产业，而农业又比工业发达。 1.2 固定资产投资规模 15城市中固定资产投资最高的城市是重庆，其次是成都、天津、烟台、青岛、武汉和潍坊。就增长速度而言，大部分城市都从2003年开始大幅提高增速，2003年增长速度最快的城市有潍坊、烟台、南昌、东莞、青岛、佛山，增幅分别为86.5%、75.8％、71.5％、66.7％、54.6％和45.5％。其次，济南、连云港和成都的增速也较快，增幅均超过30％。 从2006年各城市固定资产投资占GDP比例来看，比例最高的城市有烟台、潍坊、连云港、长沙、成都、重庆和三亚，其比重均超过60%。比例较高的城市有青岛、南昌、武汉和昆明，其比重均超过50％。 1.3 居民消费能力 在15城市中，城镇居民人均可支配收入最高的城市是东莞，2006年超过25000元。其次是佛山、天津、烟台、济南、青岛和长沙，人均收入水平接近或超过14000元。 就区域而言，珠三角地区的收入水平最高，其次是环渤海地区，其他地区收入水平相对落后。 2 房地产开发投资与收益分析 2.1 房地产投资规模 15城市中，房地产投资额最高的城市是成都和重庆，其次是天津、武汉和长沙。就房地产投资占固定资产投资比重而言，从2004年的数据可以看出，比重最高的城市是三亚，其比值超过35％；其次是天津、东莞、南昌、武汉、长沙、成都、重庆和昆明，其比值均超过20%；比重较低的城市有烟台和潍坊，其比值均低于10％。 就区域而言，西部地区房地产开发投资规模最大，中部地区其次，环渤海地区除天津外普遍较低。 从部分城市2000－2006年住宅投资额情况来看，成都、重庆、武汉和天津的住宅投资额较高，连云港的住宅投资额很低。就住宅投资占房地产投资的比重而言，这些城市的比值均超过50％，其中济南和青岛和潍坊接近80%。 2.2 商品房建设情况 从部分城市2000－2006年商品房和住宅施工面积来看，重庆、成都、武汉和天津的开发总量最高，连云港、南昌、东莞和三亚开发量相对较低。 2.3 商品房供求情况 从部分城市2000－2006年商品房和住宅供求比情况来看，供求比总体趋势是逐年下降，2003年以后普遍出现商品房供不应求状况。 2.4 房地产投资收益 从部分城市2000－2006年房地产和商品住宅投入产出比数据来看，房地产投资收益总体呈上升趋势。其中房地产投资收益较高的城市有天津、青岛、佛山和三亚。商品住宅投资收