莲湖商业广场项目前期投资收益简析.doc

莲湖商业广场项目前期投资收益简析 一、2010年长沙房地产市场回顾及趋势预测 （一）2010年市场整体回顾 1、总体趋势 长沙房地产市场发展也继续保持了2009年来的火爆势头。初步统计2010年我市（含四县市）完成房地产开发投资约680亿元，同比增长约37%，约占全市固定资产投资的21%。商品房施工面积约6633万㎡，其中新开工面积约2337万㎡，同比增长约8%、32%；竣工面积约755万㎡，同比减少约43%。2010年我市（含四县市）累计批准预售2133.37万㎡，同比增长50.25%；实现商品房销售面积2140.46万㎡，销售金额928.48亿元，同比分别增长22.72%、43.13%。 2010年下半年，整体市场在震荡中攀升：9月受调控政策舆论影响，房价下行，之后持续攀升，并超过8月峰值，12月达到年度最高值，逼近5800元/㎡，保持了持续上涨的势头； 据权威数据，2010年长沙（内五区）新建纯商品房备案均价为5182元/㎡，其中住宅4907元/㎡。芙蓉区纯商品房、纯商品住宅均价最高，岳麓区均价最低；除岳麓区外，各区纯商品房均价均已超过5000元/㎡。 从均价趋势来看，3月内五区纯商品房均价即已超过5000元/㎡，至11月超过5500元/㎡，纯商品住宅均价于8月突破5000元/㎡；纯商品房、纯商品住宅均于12月达到2010年月均价最高，12月均价相对于1月上涨1036元/ 2010年下半年，商品房销售套数稳定增长：下半年销售套数持续攀升，房地产销售因刚性需求旺盛，形成了持续旺销的局面。与往年相比，第四季度表现突出，保持了高位增长的基本势头。 4、土地交易 2010年内五区招拍挂出让土地挂牌94宗，土地面积461.55万㎡其中，商业（综合）用地挂牌47宗，土地面积203.79万㎡；住宅用地挂牌22宗，土地面积108.60万㎡。内五区土地实际成交77宗，成交面积316.76万㎡，成交总金额1192569万元，综合地价水平值3765元/㎡，其中，商业（综合）用地成交面积155.37万㎡，成交金额834212万元；住宅用地成交面积84.60万㎡，成交金额315591万元。套型结构2010年长沙（内五区）累计住房供应套均面积为107.10㎡，同比增大1.73%。从累计供应及销售备案情况来看，当前供应充足的主要是60㎡以下和60-90㎡两大面积段套型，供销比分别达到1.16、1.14，且从供、销占比来看，60-90㎡面积段套型占比均最大，分别占供应量和销售备案量的28.08%、25.75%，这表明当前供销的主力套型面积已经下移，已由传统的三房（90-120㎡）向二房（60-90㎡）过渡，单价的快速上扬是造成这一现象的主要原因；144㎡以上面积段套型供应缺口最大，这表明当前大户型市场存量已逐步减少，销售日益紧俏。90㎡以下户型供应占比为42.33%，比2009年同期缩小1.24个百分点。 5、商品房、保障房双轨制强力推进，完善市场结构 国家经济和社会发展“十二五”规划建议以及中央经济工作会议强调今年重点加快保障性住房建设，《住房保障法》也进入今年人大的立法计划，为保障住房发展来了一剂强心针，在政策上打通了以往阻碍保障房建设的关卡。长沙目前正在积极筹备，响应落实中央号召，强力推进商品房、保障房双轨制建设。政府有关部门正在加紧编写《长沙“十二五”住房保障规划》以及《加快发展公共租赁住房的工作意见》，有望今年出台。今年的工作重点将是发展公共租赁住房及工矿棚户区改造，以此增加中低水平住房供应，平抑房价，平衡供需，进一步完善长沙房地产市场结构，促进市场健康可持续的发展。 小结：2010年，长沙房地产市场呈现“出量价齐升、土地交易活跃”的良好局面，第四季度表现尤为突出。未来通胀和各种不确定因素影响较多，国家宏观调控会成为常态，而楼市也将逐渐趋于稳定，短期内，长沙房地产市场价格上涨的趋势不会改变，销量稳定的基本趋势不会改变。 二、项目地块区位分析 1、项目地块区位（示意图） 位置：项目处于长株潭融城区、城市主干道湘府路与韶山南路的交汇处，属于省府板块，同时位于南城核心商圈——红星商圈的中心位置，地段价值高，升值潜力较大； 项目北侧，为红星大市场，主营家居建材等，人气兴旺； 项目南侧：为通程商业广场和涟源百货城，包含五星级的通程盛源酒店和高端购物商场； 项目西南侧：为步步高商业广场和五星级融程花园酒店，商业氛围成熟；步步高南侧紧邻的红星国际会展中心，为南城会展首选，并设有人才交流中心；另外，会展中心南侧为红星美凯龙旗舰店，高端家居建材汇集； 项目东北侧：沿韶山路不远，即为湖南女子大学、湖南林科大等高校集中区，年轻群体聚集，消费能力强； 项目西侧：为省政府、省人才中心及大量高端新建楼盘的政务高端生活区，大盘林立，全国大型开发商聚集。 小结：项目地块处于