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目 录 第一章、项目概况介绍 一、项目概述 二、项目背景介绍 三、项目的整体运作思路和整体规划 四、“香蜜湖”项目实施的意义和必要性 第二章 成都市房地产市场分析 一、成都房地产市场整体状况 二、市场分析 三、成都房地产的发展趋势 第三章 项目分析 一、项目的开发经营模式分析 二、项目开发条件分析 三、项目的优势分析 四、项目的组织架构 第四章 项目具体实施方案 一、住宅房开发方案 二、市政配套建筑及设施的设置方案 第五章 项目的营销方案 一、市场细分和市场定位 二、目标客户群体 三、目标市场容量分析 四、营销策略 第六章 项目的投资分析 一、投资估算 二、资金筹措与安排 三、投资收益估算 四、项目的现金流量表 五、项目的投资分析 六、财务综合评价 第七章 项目的风险规避和控制措施 第八章 项目综合评述 置信新津香蜜湖项目 可行性研究报告 前 言 随着房地产市场竞争日益激烈，政府对土地资源配给方式的重大变更，房地产行业逐渐打破原有的开发思路，力求寻找新的开发理念。一方面，城市土地实行公开拍卖，不但使土地成本提高，也使作为房地产开发基本要素的土地成为更加稀缺的资源；另一方面，随着地区经济的持续发展、交通条件和工具的改进、城市边界的扩大以及市民对居住环境要求的进一步提高，使得郊区的项目开发条件进一步趋于成熟。目前，为顺应市场发展的趋势，国内不少经济发达城市的开发商，已率先兴起了围绕中心城市的新市镇（NEWTOWM）开发。新津香蜜湖生态住宅公园开发项目（下简称本项目）正是在这一市场契机下，在借鉴NEWTOWM开发模式的基础上，注入环境、生态和可持续开发理念，提炼出一套新型的房地产开发模式。为了充分地对本项目进行论证，进而能更好地实施本项目，本报告首先对项目概况、本地房地产市场的调查与分析进行介绍，并进一步从项目的整体开发思路、项目分析、项目的具体实施方案、项目的营销方案，以及项目的投资收益分析、风险控制等几个方面，对项目进行综合的可行性论述。 第一章、项目概况介绍 一、项目概述 项目名称：置信新津香蜜湖生态住宅公园开发项目 项目选址：成都市新津县邓双镇 项目用地：约4600亩（不含公园的2000亩用地） 项目投资：动态总投资约23.2亿（不含城市公园的投资） 承办主体：新津县政府与具备实力的企业合作开发 合作方式：可以通过联合开发，共同投资的方式；也可以由新津县政府通过招标，将项目交由具备相应实力的大企业全面开发的方式。 建筑面积：约114万平米 建设周期：约8—10年 资金筹措：与成都地区的大企业、大财团合作，以自有资金结合银行抵押贷款的方式。其中自有资金投入约2亿元，银行抵押贷款约3个亿作为项目的启动资金。 8、开发方式：采用分阶段滚动式开发的模式。先以自有资金交纳土地费用，并建设园区内的道路、水电、通讯、天然气等基础配套设施；以银行抵押贷款开展园林工程改造，修建分时度假酒店和首期商品住宅房，以产权式酒店及商品住宅房的销售收入，作为项目下一期开发的滚动资金。 9、发展目标：城市公园的建造和香蜜湖大社区的开发，将形成一个拥有3万人口，可供观光旅游、休闲娱乐、居家度假的小型生态城市。 10、经济效益：从直接的经济效益来看，本项目从2003年起，按十年的开发期计算，年平均投资收益率达到40.5%，投资回收期7.5年，属投资回收期较短的投资项目，项目的投资内部收益率 38.5% ，处在非常高的水平；是一个有着良好经济效益的项目。从间接的经济效益来看，本项目的实施，将促使周边土地的全面增值。 11、社会效益：按照整个香蜜湖的修建规划，本项目的启动将带动房地产、旅游、建筑、通讯、交通等20余个相关行业，项目的实施预计可以为新津县提供3000—4000人就业机会，在整个开发期内累计可实现税金6.4亿元，可带动新津县国民生产总值（GDP）在现有基础上增长3.2%。 二、项目背景介绍 ? 在西部大开发以及WTO的背景支持下，随着成都市城市向东向南发展2001年成都郊区（市）县的城市建设及房地产业的发达到前所未3平方公里的新城，邛崃市 与此同时，2001年7月1日土地实行公开拍卖和8月12日政府出台的《成都市土地级别与基准地价》的施行，直接波及到土地出让金和土地拍卖价格，这将使得城市内的开发将变的更加艰难，同时也将预示着郊区大盘时代的到来 。 本项目正是在此市场契机下，以国家的产业政策为指导，以市场发展趋势为导向，以可持续发展为目标，充分发挥自身资源优势，利用市场机会，采用新市镇（NEWTOWN）的开发模式，力求打造一座新型生态卫星城。以此带动整个新津经济的发展。 三、项目的整体运作思路和整体规划 （一）整体运作思路 置信香蜜湖项目的整体运作思路可概括如下： 兴建城市公园，打造旅游地产 项目前期的开发