第一房屋管理与维修概论摘要.pptVIP

序号 时间 房号 姓名 联系 方式 反映问题 记录人 备注 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? xx 小区业主房屋维修投诉登记表 图1-1 维修服务单 ? 编号： 　 ? ? ? ? 房号 　 联系电话 　 预约服务时间 　 ? 服务内容 　 材料提供 □服务中心 □住户 ? 派工人 　 备注 ? 登记时间 时?分 到达现场时间　 时?分　 ? 　 ? 使用材料名称 　 　 　 　 　 ? 数量 ? ? ? ? 单位 ? ? ? ? 单价 ? ? ? ? 总价 ? ? ? ? 维修内容： 　 　 　 　 　 ? 是否及时 ? ? 工时： 人次?????时 ? 服务质量 业主签名： 　 收取费用： ? 服务态度 服务人： 负责人： ? 验收意见 　 ? 回访验证（上门/电话/信函）：??????????????????? ? ??????????????????????????????????????? ?回访人： ? 图1-2 5、维修工程预算 6、房屋维修成本管理 成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本检查 7、房屋维修要素管理 技术、材料、机具、人员和资金 8、房屋维修质量管理 包括对房屋维修质量的理解(管理理念)、建立企业维修工程质量保证体阿系以及开展质量管理基础工作等。 9、房屋维修施工监理 10、维修质量回访---3天内 房屋维修施工结合以后，物业公司工程部门的负责人要及时进行质量回访，了解所采用维修技术的维修效果，积累维修经验。并且对维修施工人员的工作态度，维修技术水平进行调查，业主接收调查后信息核实无误要在维修服务单相关栏中签字。对业主不满意的问题要及时查找原因，找出解决问题的方法，不断提高物业公司的服务水平和综合竞争力。 二、房屋维修日常服务的程序及考核指标 1、日常服务程序 房屋维修日常服务 主要是处理各种各样的小修项目，这些小修项目通常从物业管理人员的日常巡视及日常保修两个渠道来收集的。 小修项目的特点是修理范围广、项目零星分散、时间紧、要求及时、具有经常性的服务性质 物业管理人员应根据房屋维修的计划表和随时发生的小修项目，开列小修维修单。维修人员凭维修单领取材料（或经费），根据维修单开列的工程地点、项目内容进行施工 要求 水电急修不过夜，小修项目不过三（天），一般项目不过五（天）”。 考核指标定额指标、经费指标、服务指标安全指标 三、房屋维修与管理工作原则 房屋维修与管理工作总原则是美化城市，有利生产，方便生活，造福业主。 1、坚持实用、经济、合理、安全的原则。 2、维护房屋不受损坏的原则。能修则修，应修尽修，以修为主，全面保养。 3、对不同建筑结构，等级标准的房屋采用不同的维修标准的原则。 4、为业主服务的原则。 本节小结 一、物业公司房屋维修工作程序 二、房屋维修日常服务的程序及考核指标 三、房屋维修与管理工作原则 方式： 物业公司专人陪同业主 请专业的验房师 交房阶段的房屋管理工作 1、验房师、业主在验房过程中如有质量问题，先和物业公司进行沟通协商，对于会影响正常使用的质量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》，递交物业公司， 2、物业公司将交房时同一批交房的问题汇总后协同开发商一起跟相关的施工单位沟通，对问题进行维修或给出合理的答复。 3、对维修工作进行协调、监督和反馈 主要工作： 主要工作： 1、集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不装修的房屋定期进行检查 2、一般1-2周进行一次，对于后期因自然原因引起的房屋质量问题进行及时维修。 空置房的房屋管理工作 主要工作： 公共设施设备的维修和养护 在交房后特别是业主入住后，公共部分的设施或设备因人为或自然原因不可避免的会出现损坏，物业工作人员的在园区进行巡视时，及时发现问题及时解决，这种事前发现问题解决问题的方法可以大大提高业主的满意度。 园区巡视及房屋的保养和管理工作 主要工作： 物业管理中所涉及的房屋维修问题一般包括5大方面 （地基基础、楼地面、屋面、装饰装修、门窗等工程维修） 房屋维修管理指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合。包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作、围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标以及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。 房屋的维修和管理工作 （二）房屋维修管理的主体