房产企业土地增值税清算课件.ppt

计算中需注意的几个问题 5、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本及规定的费用再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。 扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+开发土地所需成本+规定的费用（地价+开发土地成本的10%）+开发土地成本的20%+转让环节缴纳的税金 计算中需注意的几个问题 6、房地产开发：允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。 扣除项目=地价+缴纳的有关费用（契税）+开发土地及新建房所需成本+规定的费用（地价+开发土地及房产成本的10%）+地价和开发成本的20%+转让环节缴纳的税金 计算中需注意的几个问题 7、转让旧房 旧房范围： （1）新建成的房产使用满一年，在转让时应作为旧房； （2）购买新房再转让的，不论其是否使用，均作为旧房； （3）个人新建房产转让，不论其建成后使用时间长短，均作为旧房。 计算方法一： 纳税人转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 扣除金额=发票金额*（1+5%*年数）+转让相关的税金（营、城、教、印）+购房时缴纳的契税 计算方法二： 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 扣除金额=地价+旧房评估重置成本价*成新度折扣率+转让环节缴纳的税金（营、城、教、印）+支付的评估费用 计算中需注意的几个问题 8、滞纳金的计算 财税[2006]21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 国税函〔2010〕220号：纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 第四部分 优惠政策 有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第五部分 清算流程 清算条件 时间要求 申请资料 清算受理 清算审核 一、清算条件 应进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （四）省地方税务局规定的其他情形。 二、时间要求 应当进行清算的项目：纳税人应在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续。 可要求纳税人进行土地增值税清算的项目： 1、纳税人应在满足条件之日起30日内到主管地税机关办理备案手续。 2、主管地税机关应当作出评估，确定要求纳税人进行清算的时间。 3、通知纳税人进行清算的，由主管地税机关下达《税务事项通知书》。纳税人应当自收到《税务事项通知书》之日起30日内向主管地税机关提供清算资料，办理清算手续。 三、申请资料 （一）《土地增值税清算表及其附表》； （二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》； （三）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况； （四）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； （五）主管地税机关要求的其他资料。 四、清算受理 主管地税机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理； 对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应