绿维创景：城镇化为房地产未来20年提供持续增长机会.docxVIP

旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 旅游运营网  HYPERLINK  绿维创景：城镇化为房地产未来20年提供持续增长的机会 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网  HYPERLINK  旅游景观设计网  HYPERLINK  创意建筑设计网  HYPERLINK  旅游投融资网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 绿维创景：城镇化为房地产未来20年提供持续增长的机会 北京绿维创景规划设计院 　　建设高水准的新型城镇化，是辐射各行各业的经济发展方向，房地产行业作为受政策影响较大的行业，未来的发展将面临一系列的调整，而旅游地产作为关联产业较多、增长空间大的行业，近几年备受地产商和投资者关注。在这样的背景下，中国房地产行业所辐射的各个领域，都迎来了新的机遇和挑战。 　　一、中国房地产的机会与困境 　　中国房地产发展处于结构性矛盾状态，良性发展与不良困境同时存在。我认为主要存在五大结构良性机会与四大结构恶性困境。 　　1、五大结构良性机会 　　第一：城镇化空间巨大，为未来20年提供了持续增长的机会; 　　第二：土地控制有效，土地升值结构有序良性，保证了不动产持续保值增值的基础，为土地一级开发提供了稳定的空间与机会; 　　第三：城市配套水平持续升级，重置成本保持增长，保证了城市房地产保值升值基础，为城市梯级房地产升值形成波浪式推进结构，形成城市房地产开发的可控与有序机会; 　　第四：产城一体化趋势明确，为城市可持续发展提供了保障，为工业区、高新区、产业区、经济开发区等与城市房地产的混合发展提供了机会。同时，产城一体化城镇开发，形成了创新开发的商机，使产业资本与房地产资本融合发展成为新主流模式; 　　第五：刚需及改善性需求、服务业需求、商业需求、休闲需求、投资需求等等依然旺盛，房地产成本与市场价格之间的利润空间仍然较大，构成了多数产品盈利能力的基础，房地产产品开发仍然是最盈利的商业模式。 　　2、四大结构恶性困境 　　第一：基于房地产商低价土地与高价房产的开发追求及政府政绩需求的新城造城模式，大多数都是脱离产业的恶性开发，造成了空城与鬼城; 　　第二：既脱离旅游又脱离城镇的所谓“旅游地产”，特别是沿海地区大量的空楼鬼楼，是极大的资源浪费; 　　第三：大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业的经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间的矛盾，也因此越来越难卖; 　　第四：产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，既骗政府又骗业主，在社会大背景之下，已面临发展瓶颈。 　　二、旅游地产的发展结构 　　1、旅游地产的发展 　　旅游地产的发展已经有相当长的时间，是依托旅游资源出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。也是基于人们对旅游地从一般观光转化为在当地进行休闲度假和消费而形成的一种居住型需求。 　　2005年——2008年，由于房价、地价持续增长，旅游地产经历了高速膨胀的畸形增长。这段时期的旅游地产开发不是因为其使用价值，而是投资功能，或者说增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地产适应于生活需求，适应于整个中国国民休闲发展需求，适应于旅游引导下的区域经济开发需求的趋势越来越明确。它不仅仅是为了生活或是度假，实际上是一种产业发展，是区域经济发展需求带动下的一种开发。从这方面来说，旅游地产畸形投机阶段已经过去，正进入一个非常正向和良性的阶段。虽然以房地产盈利及保值增值为目标的畸形投资仍然存在，但已不再是主体和主流了。 　　2、新型城镇化下的旅游地产发展结构 　　旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。其发展结构如下： 　　第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人???、提升土地价值的关键，是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作; 　　第二，休闲集聚区：是吸引人流留下来消费的主要结构，消费产品、消费业态、收入模式的设计是吸引力人来之后最重要的一个工作; 　　第三，居住发展带：休闲消费及产业的发展，催生了就业、居住、养生养老居住、度假居住等的发展。其中，一部分