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旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 旅游运营网  HYPERLINK  绿维创景：旅游与地产分离易造就大量鬼城 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院 New Dimension Planning Design Institute Ltd. 旅游运营网  HYPERLINK  旅游景观设计网  HYPERLINK  创意建筑设计网  HYPERLINK  旅游投融资网  HYPERLINK  版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。 绿维创景：旅游与地产分离易造就大量鬼城 北京绿维创景规划设计院 　　旅游地产在新型城镇化中扮演了什么角色？ 　　在推进城镇化进程中，房地产是一个广受关注的领域，争议之声不少。近些年，“旅游地产”一词也被旅游业内人士频频提及。一些人对于“旅游地产”持有明显的担忧之情，甚至对“旅游地产”的提法本身也抱有警惕，而有些担忧和警惕在现实中已经得到印证。同时，也有学者认为，旅游房地产面向新型城镇化建设的产业提升，将为新型城镇化建设提供最有力的投资运营主体。您怎么看待这一问题?如果“旅游地产”这一概念能够得以确立的话，在新型城镇化的发展进程中，又该如何引导其健康发展? 　　房地产业在我国已经是最大的产业之一，它在我国经济社会发展中的影响及其作用是巨大的。我认为，中国的财富增长有三大方向：1、外需带动下的以国际化分工优势而形成的财富积累;2、我国轻工业、重化工业、信息技术产业等的效率提升而形成的财富积累;3、土地升值、房产升值所带来的财富增长。而其中以土地和房产升值为前提形成的财富增长已经成为近十年来中国财富增长最核心的一条线索。 　　目前我国对外产业最大的问题是产能过剩，导致工业产品与原材料价格下跌，因此产业利润很低，实际上工业产业领域普遍处于微观层次的深度危机。但中国的大多数企业仍保持了较高的利润率，这是因为房地产高利润，使产业界通过房地产转移利润，实现综合盈利水平。 　　其实通过地产的收益来反哺产业的发展，这对产业的发展来说也是一个极大的推动和提升。对于旅游业也不例外，据国家旅游局官方统计，只有结合了地产的综合型旅游集团，才能实现高于银行存款利率的利润水平，而纯旅游经营企业其利润回报率却低于银行存款利率。旅游业十年来的蓬勃发展很大程度上借力了地产、不动产的带动，这是中国旅游产业发展的现实。 　　新型城镇化作为中国发展的重要推进构架，实际上是想通过城乡统筹发展的结构，把房地产的利润结构有效地纳入城市综合发展中来;把房地产、土地升值带来的财富效应统筹到带动产业发展、带动内需发展中来，通过内需拉动城市化、带动中国经济持续增长;把单纯的住宅性地产引入到城市综合发展的统筹中来。我理解的新型城镇化之所以能成为顶层设计是因为它能够通过土地、房地产的利润结构和良性收益结构弥补工业产业所不能支持的高速度增长。 　　所谓产业地产，就是基于如何有效地把土地价值、房产价值与产业本身有效结合起来，进行综合盈利模式的探索。 　　现在地产商仅仅建设住宅、销售住宅，基本上没有出路。他们更注重的是一种商业经营价值的实现。这种商业经营价值不仅仅是商场的商铺、商品交易，还形成了相应的休闲价值、旅游价值、养老价值、养生价值和会议价值等。这些地产为何会去结合产业呢?这就要回到城镇化发展的核心。政府希望引导投资人与其有效结合，不仅进行基础的土地开发，还要把产业配套结合起来，通过产城一体化实现城市居住、城市生活配套、三农问题解决方案与产业发展的有效融合，我们称之为产城一体化发展结构，这将是今后中国依托于市场主体和政府主导的主要的城镇化开发模式。 　　产业资本、地产资本和金融资本融合，地产资本大规模渗透到产业中，这基本上是目前发展的大趋势。在这种趋势下新型城镇化中出现了大量的产业开发与土地开发、房产开发相结合的现象。几百亩或一、二千亩的开发项目，就是所谓的综合体项目，比如城市综合体、休闲商业综合体、旅游综合体、教育综合体、物流综合体、养老综合体等等。 　　旅游综合体相对来说依托于景区，离城市和城镇一定距离，自身形成了一个相对独立的开发建设区，既是景区，又是商业与休闲消费区，还形成了安置农民、永久性居民、第二第三居所、养老居住区等等，这样的综合性的结构，可以称为一个休闲小镇。但是，这样的综合体小镇，不是建制镇，也不是传统村落，也不是工业园区或产业园区，而是产城一体化的综合结构。这样的综合体，具有经济的必然性和市场基础，正是新型城镇化中出现的新的模式，但还没有能够纳入城市规划与城市管理之中，需要