复合商业地产.doc

复合商业地产 “复合地产”这个词很沉重，毕竟它是一代大师的原创，对房地产业产生过深远影响。但在这里我要提出的是，我们以往所说的复合地产所涉及的其实只限于复合住宅地产。但同理，复合商业地产与它如出一辙，也有如此妙用。/P“复合”这个词真的是很精妙，也难怪它能有如此影响。复：重复、叠加；合：整合，合而为一。将地产项目所有的资源重复、叠加，并整合成为一体——这就是复合地产的精要。奥园顶目已将住宅地产的复合理念发挥得淋漓尽致。其实深入研究，现在的很多房地产项目都是复合的产物，纯住宅功能楼盘早就被淘汰出局了，相信现在没有谁敢说我光建一栋房子就能卖出去的。复合地产的提出只是将这种开发理念做了一个系统的概述，让人一目了然，有了方向感。商业地产也是同理，一个商业项目如果只能完成纯商品交易的功能，那是原始社会的集市。现在的商业项目其实都是将商业与旅游休闲、餐饮娱乐等紧密的整合起来，并依*这个复合体营造出自己特殊的商业文化氛围。/P复合商业地产与复合住宅地产具有相同的理论基础，但是复合商业地产注入了一些新的内容，究其原理，是有异曲同工之妙的。复合住宅地产涉及到主题概念的提出、营造，配套设施的完善，整个楼盘的开发理念要与主题概念统一、结合，营造出具有独特人文内涵的社区，以此来达到促进销售、树立品品牌的目的。复合商业地产也是如此，一个商业项目不但“标准动作”要中规中矩，还要加入“自选动作”，这样才能形成自己独特的商业文化氛围，这样的商业项目才有长久的生命力。现在是以人为本的社会，人文理念的体现是能得大多数人关注的最大前提，这种人文理念的是好表现形式就是文化氛围的营造。/P麦当劳和肯德基亦是如此，一个店其实就是一个单一的小型的商业项目。他们首先完成了做为一个美式快餐厅的“标准动作”，提供标准的美式快餐，装修、布局上注意与自己美式快餐定位相结合；但是他最重要的是为就餐者营造了一个“轻松、自由、舒适、洁净”的氛围，在每一个细微的环节上体现这种以人为本的精致服务理念，这就是“美式自由文化”的完美体现。甚至很多“白领”将麦当劳与肯德基当成了他们的临时办公室，什么也不吃，就在那里办公，还能得到服务员很好的服务。这在国内的中式餐厅有哪个能做到？不是环境过于严肃就是服务员见你不消费而对你冷眼相对。这一点确实也值得国内餐饮企业和一些大公司的注意，究竟什么样的环境最适合用餐，什么样的办公氛围最适合工作提高工作效率。众所周知，麦当劳与肯德基对儿童促销也很有一套，可以说是深谙“女人和小孩的钱最好赚”的精义，就连小孩子都十分喜欢那种轻松的氛围。实际上，他们就是精心营造了一个轻松自由的环境，加上最好的服务、洁净的卫生，人们自然把这里当做休闲的首选，无形之中在人们心中占据了很重要的地位，这样就形成了其独有的“美式自由”快餐文化。其实说了这么多，麦当劳和肯德基无非就是非常好地掌握了人们的心理，“东西不一定要很好吃，但要特色”；“环境不一定要奢华，但要设计得舒适、轻松，不就餐过来坐坐也是一件很美妙的事情，当然，你进来了还跑得掉吗？”这样将聚集人气做为他们开店的宗旨，只要你肯来，就给你提供最好的服务，当你体会到了他们独有的餐饮文化，深深地被它所感染的时候，想不吃点啥都不行。你还能说他们只是一个纯粹的西式快餐店，仅仅只提供餐饮服务吗？p/p/P p/p/P复合住宅地产与复合商业地产p/p/P别人都说住宅地产与商业地产有很大的区别。其实不然，它们的区别并不大，只是在功能发生了一些变化。有人说他们最大的区别在于住宅地产是时间越久越贬值，商业地产是时间越长越升值。此理非常不通，住宅楼盘升值的比比皆是，如广州华南楼盘，早已升值许多；商业项目其商业价值一贬再贬的也不在少数，如济南的泉城路商业街，很大业主的血汗投入已是缩水不少，其价格已是虚高。区别在于住宅地产范围比较广，商业地产范围比较集中，当住宅地产像商业地产般集中时升值是必然的，如广州华南楼盘。还有人说商业项目与住宅项目最大的不同就是商业项目还涉及到销售完后的商业经营问题。这也不尽然，难道住宅楼盘就没有这样的问题吗？经营得好，楼盘升值的空间会大大提高，开发商品牌影响会得到加强，经营得不好，投诉纷至沓来，现在“流行的”楼盘会所和物业公司经营综合症早已是闹得沸沸扬扬。会所和物业在早期售楼期间为了吸引人气，大肆宣传、盲目投入，一旦楼盘售完，会所和物业公司在开发商心中就失去了应有的利用价值，还会舍得投入那巨额资金吗？有人说过，90%以上楼盘的会所都是亏本经营，要*开发商的巨额补贴。商业项目也是一样，早期在开盘过程中，开发商为了资金回笼会将30-40%的物业出售。而在实际的经营过程中会遇到很多难题，物业已售出，经营权已不在经营管理公司了，这就为经营公司的经营水平提出了更多的要求，很多的商业项目也因此走向了没落。p/p/P其实在操作思路上，住宅地产与商业地