第05讲：第三第一节：房屋征收概述及第二节：国有土地上房屋征收与补偿(新版).docVIP

2012年房地产估价师考前辅导（精讲班）学习 （房地产基本制度与政策） 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 分值 比 例 分 值 比 例 分值 比 例 分值 比例 分值 比例 分值 比 例 分值 比 例 分值 比 例 9.5 9.5% 6.5 6.5% 10 10% 5% 5% 3 3% 3.5 3.5% 5 5% 8 8% 第一节 房屋征收概述 国家对人民的财产实行平等保护。但为了国防和外交以及由政府组织实施的基础设施建设、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建等公利益的需要，或者因抢险、救灾等紧急需要国家可依法征收或者征用集体、单位和个人的房屋。 征收是国家以行政权取得集体、单位和个人的财产所有权的行为。 例题：为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有( )。（2011年房地产估价师制度试题） A．棚户区改造 B．城中村改造 C．廉租住房建设 D．经济适用住房建设 E．公共租赁住房建设 答案：ACDE 解析：城中村属于集体土地。保障性住房面向城镇低收入住房困难家庭供应，包括廉租住房和经济适用住房。政策性住房的适用群体及形式：政策性住房面向中等偏下收入住房困难家庭供应，包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等。 一、房屋征收的概念 房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。” 注：《城市房地产管理法》第六条　为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，自公布之日起施行。 征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。 征收集体所有的土地通常简称集体土地征收、土地征收或征地。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。 国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》)，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，改称国有土地上房屋征收，简称房屋征收。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是伴随着建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，是旧城区改造的一个重要环节。 在实践中，集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋；国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。 例题：土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是( )之间的变动。 A．土地使用权在集体和国家 B．土地所有权在集体和集体 C．土地所有权在集体和国家 D．土地所有权在国家和国家 答案：C 解析：土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。 二、房屋征收的限制条件 征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的；②征收必须严格依照法律规定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。 三、房屋征收的前提条件 (一)公共利益的界定 房屋征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产，“公共利益”是国家征收集体土地和单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定，旨在保护集体土地和单位、个人的房屋不被公共权力肆意侵犯，也是评判征收实践中一项具体征收行为是否合法(实质合法)的根本标准。为此，《宪法》、《物权法》、《土