临邑楼市阶段报.docVIP

临邑楼市：未来供应增长较大，竞争加剧或进入“战国时代 临邑房地产从2009年开始进入了快速发展阶段，三年时间从规模剧增到价格飞充分涨经历了排队抢购到怀疑观望。如今2012年，临邑楼市开发规模及在售数量上用“沸腾”二字大概也不能完全诠释出“火热”的景象，但是市场整体呈现的是“剃头挑子一头热”的尴尬势态，整个临邑纵然如火如荼的开发，售楼处林立但客户购买不是以往那么旺盛。这种局面主要有两大成因，第一就是过去乃至当下开发量一直保持大规模，并且潜在的开发量仍然巨大，面对一个县域地区，他的需求赶不上供应的快速增长；第二就是价格增幅较大，房地产高速发展及土地价格剧增加上开发商高利润预期导致多数项目价格背离了需求预期。两大因素相互作用，成为临邑地产火爆直至火爆过劲的始作俑者。 关键词：规模 自2009年以来，临邑房地产真正进入大盘时代，以住宅为主的产品在这一年展开了产品换代，外地开发商开始大肆进入临邑市场，引入先进的产品及营销体系同时，房地产价格与土地价格开始了增幅竞赛，房价作用着地价，地价作用着房价一种绝对非良性的循环开始了。从小盘林立到大盘时代再到大盘林立主要就是临邑土地供应的爆发。2009年，用于住宅性质的土地各种形式出让面积超过500亩，其中如南鑫世纪城、万泰嘉苑等项目包含其中，平均每亩价格50万左右； 2010年同类型土地出让面积超过356亩，平均每亩60.6万左右；2011年出让面积超过443亩，其中用于回迁安置及经济适用房的土地面积133.11亩，平均每亩土地价格197万左右，县委西片区及建行西片区均包含在此规模当中；根据临邑2012年土地供应计划，还将会有754.2亩住宅用地推出，其中用于商品房开发的面积约为200亩。从这些数据来看，2009年至2011年，土地价格每亩增长了近四倍。这四倍直接反映在开发成本中的就是楼面地价，从最初的三位数到当前的四位数，让当下的房价逼近5000。地价是房价增长的始作俑者，并且地价增幅远大于房价。此外这些土地按照平均1.5的容积率计算，2009年可开发建设50万平方米其 中普通商品房在30万平方左右；2010年可以建设36万平方米；2011年可以建设44万平方米，其中普通商品房可建设31万平方米左右；2012年之后预计将陆续会产生至少20万平方普通商品房。土地的集中放量使开发面积累计增加，按照这个数据来累加预计市场中将存在至少200万平方米住宅供应或潜在供应，其中商品房至少产生117万平方米，安置及经济适用房超过80万平米。这些体量在短时间内即便不推向市场，陆续的入市已经可以满足需求并超出了需求的增长速度，这就是为什么诸多售项目销售没有从前的畅快。客户因为潜在项目而观望也好，被其他同类型项目分流也好，主要内因还是人口基数少需求增长慢，一个周期内趋于饱 截止当前，备受关注的盛世家园项目16万平方米全盘推出，在2012年初取得预售许可证的项目基本为2009年至2011年存量，总面积超过25万平方米，总套数接近1500套，若是加上现售楼盘将更多，新老交加的这个体量需要消化个两年以上，可见市场长江后浪推前浪，越堆越多，天下就一个，客户就这么多，众盘分羹，进入狼多肉少的时代成为必然。  关键词：房价 临邑购房者抱怨最多的就是“房价”，说的最多的话无非是“临邑房价高过德州了”，当然这句话。其他城市再便宜还是要在临邑衣食住行，或者说临邑稍偏的地方都不一定买，偏往贵地方去但纵观临邑，主流项目均价均已超过3000,有甚至飙升4000。购房客户大多数开的了口，下不去手，多数购房客户不得不用毫无力气的话去反击他所认为存在的泡沫。县域城市是刚性需求旺盛且为主的市场，临邑刚刚从城市化初级时期脱颖出来，乡镇到城区，城区老房换新房必然，房地产市场一度火爆无可厚非，但是面对一个仅有50万人口，城区仅占总人口15%不到的县城来说，需求最怕的就是集中释放，更怕的就是一个周期旺盛的需求及购买力刺激了开发商的大脑导致价格背离板块价值和接受程度的飞涨。 从购房客户构成看，2009年以城区为主，政企为主逐渐转变为乡镇为主，私营或务农为主，客户层级的下降其购房预期也不高，尤其是价格承受能力不佳，已经明显在成交量上有所反应了。加上房价依旧小步微扬，金融、房管诸多政策因素尤其是多套房限购限贷更加催化了楼市消化不良。对于楼市来说，价格飞涨，只要不脱离项目价值、板块价值，不背离购房客户心理预期并延续销售火爆，价格再高也不存在泡沫，反言之就是存在泡沫。就目前而言，临邑房地产市场还没有泡沫，因为一方面成本决定了价格，另一方面需求集中释放，反应出的火爆劲助推了价格增长，但不是没有泡沫产生的嫌疑和机会。 从房价收入比来说， 临邑购房总价与家庭可支配年收入肯定超过22倍。这个比