临汾市德和上城项目投资可行性研究分析报告.docVIP

德和上城项目 投资可行性研究分析报告 可 研 报 告 目 录 1 项目概述 1.1 项目概况 2 临汾市房地产宏观背景分析 2.1 宏观经济概况 2.2 临汾城市规划及建设 2.3 临汾市房地产运行状况分析 2.4 项目周边西城区域房地产状况 2.5 从城市空间总体发展战略透视开发区板块分析 3 项目SWOT分析 3.1 优势分析 3.2 劣势分析 3.3 机会分析 3.4 威胁分析 4 项目定位 4.1 项目整体定位 4.2 目标客户群定位与分析 4.3 项目价格定位 5 项目建设可行性分析研究 5.1 项目总说明 5.2 项目投入与产出分析 5.3 项目经济及财务效益分析 5.4 项目不确定性因素分析 5.5 项目评价结论 1 项目概述 1.1 项目概况 1.1.1 项目位置 德和世纪城项目位于临汾市经济开发区向阳西路北侧临汾市旧城区的北部未来新城区中轴带位置。　　本项目地块北侧相邻五洲休闲广场、唐尧大酒店等高档休闲场所，并有沃尔玛超市在建；西侧连接滨河生态园区（市政府酝酿多年的汾河拦坝蓄水工程规划将增加水面面积120万平方米，结合两岸的公园、游乐设施、使整个滨河生态区成为城市的“绿肺”）；南侧有大型古城公园在建；东侧衔接鼓楼北繁华地段，区位环境优越，发展空间巨大。 总建筑面积㎡，建筑密度为%，容积率为。㎡㎡容积率为m 绿化率≥ 33% 1.1.3 项目开发现状 该项目用地90%为净地状态、其余10%部分有地上建筑物需拆迁，未做七通一平。 2 临汾市房地产宏观背景分析 2.1 宏观经济概况 2.1.1 临汾市概况 历史由来: 临汾市古为帝尧之都，因地处汾水之滨而得名，素有“现代花果城”和“华夏第—都”美誉。 地理位置: 临汾市位于山西省西南部，黄河中游，汾水之滨，北纬35°23′36°57′、东经110°22′—112°34′?临汾市2007年年末总人口为417.22万人，全市城镇人口为151.7万人，比上年增加3.39万人。乡村人口为265.52万人，比上年减少0.87万人。城镇化率为36.36%，比上年增长了0.6个百分点。 气候条件: 临汾市地处半干旱、半湿润温带大陆性季风气候区，四季分明，雨热同期，光照时数为2417小时—2714小时，年平均气温8.9—12.1℃，降水量453.9-588.4毫米，无霜期125-191天，是华北地区光能资源高值区。 农业基础: 以粮棉和多种经济作物为主，土地产出率高，特别是中部临汾盆地，土质肥沃，气候温和，特产丰富，素称“膏腴之地”和“棉麦之乡”，小麦产量占全省29.2％，主产小麦、棉花、玉米、豆子、红薯等以及红枣、核桃、苹果、红果、柿子、花椒等干鲜果。全市野生植物种类繁多，为山西省最丰富的地区之—，是发展林牧业和天然饮品的宝地。 矿产资源: 临汾市矿产丰富，能源工业发展潜力巨大，是山西省能源重化工基地之一，目前已探明的矿种有38余种，其中煤、铁、石膏、石灰岩、白云岩、膨润土、花岗石、大理石、油页岩、耐火粘土等在省内及全国均占重要地位。铁矿总储量4．2亿吨；煤炭储藏面积1．54万平方公里，总储量960亿吨，其中乡宁主焦煤为全国三大主焦煤基地之一。 交通运输: 临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线、侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉和欧亚大陆桥的重要区间；大(同)运(城)高速公路、霍(州)侯（马)—级公路、大(同)运(城)二级公路、国道209线、309线以及晋(城)韩(城)公路纵横全境。 ? 旅游资源: 全市现有各种文物单位2594处，其中国家级9处，省级55处。 综合经济: 形成以煤炭、焦化、机械、电力为骨干，化工、轻纺、建材、电子、食品等较全面配套的工业体系，拥有临汾钢铁公司、山西焦化集团、山西三维集团、霍州矿务局等35家大中型工业企业。2006年，GDP达到591.6亿元，财政总收入102.2亿元，两项指标位居山西省第二。这里有完备的工业体系，是山西省新型能源、重化工基地的重要组成部分，已形成5500万吨原煤、2500万吨机焦、1200万吨生铁、500万吨钢、120万吨铸件的生产能力。同时，煤化工、精细化工、生物制药等新兴产业也初具规模。 　　临汾发展潜力巨大。“十一五”时期，临汾将围绕“中部领先，进军百强”的总目标，高扬“树正气，鼓实劲，求发展”的主旋律，突出“四大主题”，紧扣“六大环节”，推进“四个转变”，努力建设经济强盛、政治开明、文化繁荣、社会和谐、民生殷实、环境优美的新临汾。 2.1.2 临汾市宏观经济发展状况　　（一）整体经济保持平稳增