2011年河南开封地产项目立项可行性分析研究论证报告报告_南柴屯城中村改造立项可行性分析研究论证报告报告.docVIP

南柴屯城中村改造可行性研究报告 第  PAGE 89页 共  NUMPAGES 89 页 开封天辰房地产开发有限公司 PAGE  前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 对项目进行投资分析和风险分析。 对项目决策及其实施的优化提出建议。 报告编制依据 开封市规划局规划方案； 国家建设部及开封市颁布的与房地产相关法律与政策； 《开封市人民政府关于加快城中村改造的实施意见》 （汴政 2007 52号） 现场勘察和实地调研所得资料。 开封日报社地产事业部提供的资料 南柴屯城中村改造项目的可行性研究报告 内 容 提 要 项目地址： 开封市南柴屯 项目性质： 城中村改造 项目名称： 南城盛世 （ 暂定 ） 项目目标： 将南柴屯改造为集居住、购物、休闲、娱乐、教育为一体的既能享受现代都市文明，又能享受生态自然生活的人文生态生活园区 本文通过对南柴屯区域1000亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据南柴屯人文生态区域当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积 80 万平方米，项目总投资 18.77 亿元。经测算项目实现利税 25 %，因此项目在经济上具有较强的可行性。 [关键字] 南柴屯 城中村改造 人文生态区域 目 录 前 言…………………………………………………………1 内容提要…………………………………………………………2 第一部分 开封市区域特征 一、基本概况…………………………………………………………8 二、自然条件…………………………………………………………9 1、地理环境………………………………………………………9 2、自然资源………………………………………………………11 3、人口分布………………………………………………………12 4、气候环境………………………………………………………13 5、工程地质………………………………………………………15 6、水文地质………………………………………………………15 三、经济发展…………………………………………………………16 四、政策环境及政策依据……………………………………………18 1、国家政策………………………………………………………18 2、地方法规………………………………………………………20 第二部分 项目开发建设的必要性 一、项目背景…………………………………………………………22 二、项目建设的必要性………………………………………………24 第三部分 开封市房地产市场分析 一、2010年前三季度河南省房地产开发市场运行基本 特征分析上…………………………………………………………26 二、2010年1-10月开封市房地产市场整体概况 …………………31 三、2010年1-10月开封市各类型房屋供求状况 …………………32 四、2010年1-10月开封市商品房价格变化情况 …………………34 五、开封市消费需求分析……………………………………………34 六、开封市发展趋势分析……………………………………………35 第四部分 项目概况及定位 一、建设地址及属性分析……………………………………………37 1、项目的地理位置………………………………………………37 2、项目的地形、地貌……………………………………………38 二、总体设计规划理念………………………………………………39 三、项目地块SWOT分析……………………………………………40 1、优势……………………………………………………………40 2、劣势……………………………………………………………41 3、机会……………………………………………………………42 4、威胁……………………………………………………………42 四、项目定位…………………………………………………………42 1、总体定位………………………………………………………42 2、项目形象定位…………………………………………………44 3、产品定位………………………………………………………45 4、定位依