二手房贷款八大风险.docVIP

PAGE  PAGE 2 二手房贷款的八大风险 在二手房贷款中，银行存在无法按时收回贷款的风险，这些风险并非无法避免，只要加强防范，其中大部分还是可以避免的。近日，律师在与部分投资机构负责人交流时获悉，目前市场上主要存在以下八大风险，值得大家关注。　　　　风险一：抵押失实　　　　大部分银行在有中介公司或贷款公司做阶段性担保的情况下，凭房地产交易中心 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071542725.html \t _blank 抵押登记的收件收据发放贷款。一些造假者伪造收件收据或对收件收据的复印件进行变造，使收件收据看起来有抵押登记的内容，进而骗取贷款。因为收件收据上显示不出抵押银行，有的人甚至将一张收件收据送到两家银行要求放款。银行可以和房地产交易中心联网，查询交易登记内容后，基本上可以杜绝此类风险。　　　　风险二：冒名签订抵押合同　　　　利用他人证件及资料申请贷款，在银行批准贷款后，用伪造的证件或由他人冒名来签订抵押借款合同，这种合同当然无效，银行发现后也难以凭借合同追究责任。　　　　风险三：交易无效　　　　这是由卖方带来的风险，到房地产交易中心办理过户登记的不是真正的权利人，而是他人冒名顶替的。一旦出现纠纷，法院会判决交易无效，银行便被卷入其中。这种风险的防范取决于房地产交易中心的审核严格程度。　　　　风险四：假按揭　　　　先杜撰一个权利人，再将所谓权利人的房屋出售给借款人，用这些虚构的材料向银行申请按揭贷款。申请获批准后，办理交易过户登记时，仅仅提供银行的抵押材料，抵押完成后便可得到银行的放款，以此骗取利率较低和年限较长的 HYPERLINK /info/fangdichan/dydbzfdk/index.html \t _blank 住房贷款。这种骗术有一个特征，就是他项权利证明和房产证的发证日期不一致，除非其再次造假。要发现此类造假最好的办法是，银行跟踪送房地产交易中心，但银行的工作量将大大增加。银行不妨通过查验交易时的契税凭证及??票，以比对日期。　　　　风险五：关联交易　　　　通过自己人之间的关联交易来达到获取银行贷款的目的，如配偶、兄弟姐妹、父子之间的 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071542715.html \t _blank 房屋买卖。这种交易除了产权的过户外，没有居住人的变更，也不存在首期付款，贷到的资金根本不是用于支付房款，而是用于其他方面，甚至是归还赌债，目前逾期的贷款中这种情况很多。防范这种风险相对要困难一些，但是从借款人的个人资信中，有时能发现蛛丝马迹，比如曾经报告过以该地址申请信用卡，或者从户口簿中的亲属关系中发现问题。　　　　风险六：提高交易价格　　　　一些投资人为了变相提高贷款成数，虚报成交价格，并且利用某些 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071947148.html \t _blank 评估公司的疏忽或友情评估，抬高评 HYPERLINK /info/zhuanti/2010071542694.html \t _blank 估价格，甚至伪造评估报告，达到超成数贷款的目的。个别极端例子中，贷款金额超过了房屋的真正成交价格。如果房价上涨不多或不涨，借款人几乎不会还贷。要防止此类风险，一方面，各评估公司应恪守职业操守，提高业务水准，作出实事求是的评估。另一方面，银行应委托信誉好的评估公司，也可以请其他评估公司予以复核，确保评估价格的可靠性。　　　　风险七：虚假交易　　　　有些房产中介或黄牛借用他人的姓名，给他们几千元钱，以他们的名义贷款购买房屋。那些出借个人资信的人一般多为外地户口，他们对所购买的房屋一无所知，既没有看过房，也不知道成交价格，只是名义上的借款人，事后一旦发生逾期还款，人都很难找到，给银行的催款带来极大麻烦。建议银行在签订借款合同时，询问一些房屋状况，以辨别借款“枪手”。　　　　风险八：收入证明虚假　　　　由于种种原因，现在借款人提供给银行的收入证明中有相当比例是有水分的。有的是不想让单位知道买房一事；有的是另有灰色收入；有的借款人根本没有工作单位，请朋友帮忙出具相关证明；有的伪造公章，虚构收入证明。由于现行的税收制度，还不能做到每个人都有税单，要准确核查收入并不容易。但银行可以通过借款人的文化程度、工作经历、年龄进行综合判断，确定收入的可信度。