广州楼市较高低华南板快定乾坤.docVIP

广、深楼市较高低　　华南板块定乾坤 　　　 2002-06-12 15:24:44  　 　　——资深策划人王志纲谈广州华南板块的崛起 　　世纪大战一触即发 今年，早已受到业界和媒体关注的华南板块在广州楼市大有崛起之势。这里大盘云集，强手如林，一场世纪大战即将引爆。 　　华南板块有两个与其他板块不同的显著特点：一是同一区位上汇聚了小者近千亩，大者数千亩的七八个超级大盘；二是这些大盘的开发商不是曾经有过优秀业绩的行业名牌，就是一直深藏不露的实力派。强者相逢，竞争之激烈可想而知！在这种情况下，华南板块面临的将是两个层面的竞争：首先是整个板块面对广州楼市其他板块的竞争——从而必须使整个广州的购买力向华南板块相对倾斜，它才有出路。从这个意义讲，华南板块面临的是“民族矛盾”大于“阶级矛盾”的局面，然后才是这一板块中不同项目之间的竞争。 　　这种购买力向某个区域集中的现象是完全有可能发生的。比如北京的亚运村一带、上海的浦东、深圳的福田区、杭州的蒋村、成都的人民南路沿线、重庆的北部新城一带都曾出现过相对集中的热卖现象。广州的天河区、海珠区至今都是百分之四十以上买家的倾向性选择区域。问题在于，实现这种区域购买倾向性的要素是什么？除了客观要素如区位、大环境等问题外，主观要素即竞争的焦点将集中体现在三个方面——创新能力、综合品质和可持续性。 　　房地产开发不再是独奏曲 　　十年来，中国房地产飞速发展的历程已经证明，不管你昨天多么辉煌，如果今天没有创新必被淘汰，“逆水行舟，不进则退”。一味工厂化的简单复制其过往的光荣，最终只能被迅速发展的主流市场所抛弃！在这个广阔舞台也是竞争空前激烈的“竞技舞台”上，唯一不变的就是创新！ 　　可以预见，未来华南板块将是全广州、全中国竞争最激烈，但也是竞争水平最高的地方。在这个板块，显示的将主要是竞争的良性的一面。我们会看到，激烈的竞争将迫使华南板块的开发商从理念开发、规划设计、到单体建筑、社区配套，从整体到局部无不处心积虑，谋求人无我有、人有我新、人新我变的竞争优势。昨天那些还是某些优秀开发商的“超级自选动作”，今天在华南板块俨然已成为“规范动作、标准动作和基本要素”。正是竞争在促使着发展商得以整合全中国乃至世界上最先进的要素，所有这一切都使人深深地感受到竞争的威力、魅力之所在。 　　与此同时，住宅开发大盘化、郊区化和个性化的趋势，把一系列全新的课题摆在了发展商们面前。华南板块的“种子选手们”今天却不得不面对创新的尴尬：以往的、国内的有限经验对他们来说已远远不够，正所谓“天到尽头我为天，海到尽头我为海”，形势迫使他们必须远涉重洋，遍采世界精华。使得华南板块的这些项目从规划、设计、物业到材料使用等，基本上都是由世界一流大公司领衔主演，这些大公司来自美国、澳洲、新加坡、加拿大等发达国家，他们一步到位把世界最先进的经验带到了这里。 　　据我们所知，已经封顶的锦绣天河，从规划、设计、环境景观、单体设计到社区水环境、会所、商业一条街等方方面面，动用了6家世界一流的公司，属典型的国际军团作战。如果说昨天的房地产开发还是某种乐器的独奏曲的话，那么，今天的房地产所演奏的必须是交响曲，每个乐章都需要调动上百种中外乐器，这不仅需要发展商具备长远眼光，而且也要善于借助外脑。 　　总体来说，华南板块的创新方向一是适度超前——不超前要饿死，太超前要跳楼。超前半步，才能让发展商和买家共享“头啖汤”的实惠；二是差异化，追求个性，追求独家优势，力图摆脱同质竞争。 　　“看不见摸不着”的竞争 　　广州的楼市同全国市场一样，走过了一条从卖房子到卖家居、卖环境、卖生活方式的阶段。我们发现在这个过程中，出现过1995年以前的地段竞争——有了好地头，盖起房子来就能赚钱；1995年到1997年的销售竞争——好地头的房子也卖不动了，于是各家销售代理公司和不同销售模式大行其道，广州的大中介基本是这个时期快速成长起来的；1997年至2000年的设计竞争——用尽法宝也卖不动楼了，发现还是产品有问题，于是从规划设计、建筑设计、环境设计全方位引进国外优秀的设计公司，吸引了国外的专业公司积极参与中国的住宅建设。如今，已经不是任何一个专业做好了就能胜出的时代了。如果说，在此以前的竞争是从看得见摸得着的的比产品、比技术的层面，走到了看得见摸不着的比环境、比景观的层面，那么，往后华南板块在产品、技术、环境你好我好大家好的局面下，竞争必然迈进到第三个层面——比“看不见摸不着”的东西——品牌，包括品味、风格、素质、氛围、文化和生活方式。 　　从华南板块先头部队的开发动向，我们不难看到：锦绣天河不满足于1800多米的全线江景，而全力打造中国最高品位的社区水文化，追求一种优雅、高尚的生活品质；南国奥林匹克花园更把高尔夫文化引入社区，也志在超越广州