2012年德阳楼市大盘点.docVIP

2008年德阳楼市大盘点 2008年中国房地产市场迎来了久违的寒冬，5.12汶川大地震之后紧接着的金融危机，对楼市而言无疑是雪上加霜。08年在德阳房地产发展历史中可谓是不平常的一年，影响力深远的一年。 地震后政府出台了恢复重建的相关优惠政策，为调控房产市场的不稳定发展，缓解观望情绪，国家财政部在金融危机之后继着出台的被称为“三剑齐发”的系列新政，主要体现为降低交易税费、放松信贷对购房者的限制和加强住房保障制度的建设。 前者主要是为了提高购房者的购买能力，后者是为了提振目前低迷的市场信心，缓解观望情绪。对房地产行业近期能否保持稳定发展，中央将在此前出台的税费减免的基础上进一步出台更具体化的政策，同时也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。德阳地方也颁布了今年第一个针对房地产的文件。 l 楼市大盘点之政策篇 2008年，可谓是房地产行业的“政策年”。上至国家，下至地方，大大小小的针对房地产的新政层出不穷。紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策等等。但从年初到年末也产生了两大极端，当三季度还在因为上调存款准备金率，咬紧二套房贷限制以图控制房地产的过快增长而备感政策坚冰，踏进第四季度时便能感受温暖阳光，国办颁布鼓励购房消费，刺激楼市利好发展的政策。降低金融贷款利率和首付，减免印花税、契税等等。鼓励政策接踵而来。 1月土地增值税清算政策，目的让开发商利润得到控制，希望借此平稳房价；当月国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确土地闲置满两年，依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，对闲置土地特别是闲置商品房用地要征缴增值地价，打击囤地政策，终结坐等地价上涨的时代，希望堵死原有的政策缺口，坚定降低房价信心。不过这两点在德阳的具体实施，但没有明显效果。 其次就是货币政策从紧，严把开发商贷款门槛。并在半年内，连续6次上调银行准备金率。直到9月初，楼市政策调控大方向依然与“稳”和“降”靠齐。急转之下的是从9月开始的首次下调银行贷款利息，但这次下调引来的却是一发不可收拾，2个月内，四次降息，1次下调存款准备金率。宏观政策随即调整方向为鼓励楼市。金融危机之后，政府连发两个文件，从11月的下调银行贷款利率和公积金利率，减免交易印花税开始，到12月的“37号文件”，个人首套房契税降低、下调首付，贷款利率给予下调30%的优惠等待，表面利民，但实则救市的目的已是昭然若揭。再到12月17日发布补充性文件《国三条》，在税收、金融信贷、保障住房等方面明确提出以实际的购房者获利为指导进行调控。 针对国务院作出的一系列调控，德阳政府也随即作出明确反应，在12月10号，下发文件《德阳市人民政府关于贯彻〈四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见〉的实施意见》通过八大举措，力图通过在税收方面对市场作出有力支持。还楼市一个阳春。 但从新政下发收到的市场反应来看，购房者对政策所体现来的实际让利，并不感冒，毕竟税费几千元和房价几万元还是有很大差距的。德阳市场的真实状况是部分有能力购买，也有购买意愿的客户正处在徘徊，观望中，对楼市未来充满了猜测和想象。更大的一个群体是有刚性需求却无力为当下楼市的高房价买单。因此真正的问题还集中于房价问题。 旌英城市会认为对房地产市场进行宏观调控是有必要的，但是要进行需求对接。德阳当前楼市出现观望气氛浓厚的主要原因的房价上涨过快，需求受到压抑。 l 楼市大盘点之房价篇 06年的德阳楼价很疯狂，07年的楼价在追尾，08年的楼价开始走反省的道路了！ 2008年以来，德阳房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，活动优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端。还记得去年年底对于08年房价做预测时，不少人认为08年的房价将会上涨。极个别会说到下跌的可能，这样的观点被认为时对市场太过于悲观。而如今的事实却表明，德阳房地产的价格没有大程度的下跌，也没有大幅度的上涨。对于不同类型的产品在做产品和市场定位时依然会采取不同的价格策略。目前楼市中新盘最便宜的多层项目价格在2400元/㎡左右，最高售价在3700元/㎡左右，单从价格上，最大的差距能在1300元/㎡左右。普通销售均价在2700——3100/元左右。和去年相比，个别价格有明显下调，但同类产品也有上涨项目存在。电梯在今年的市场中占主导地位，因此一定程度上，电梯价格也代表着当下德阳楼市的整体价格水平，从均价2900—3300元/㎡之间梯度的项目较为多。地震成为08年房价的分界线，震后多层价格明显上涨，电梯价格下调。但在经历原本有着销售旺季之称的“金九银十”也表现出了少有的低靡的气氛后，各项目的价格策略也成为关键的SP手法。 旌英城市会认为楼市房价已经趋向一个平稳合理的空间，多数项目在08年的市场环境下，已经找准自身项目