山西太原楼市.docVIP

2008山西太原楼市：盛宴还是梦魇　向南还是向北 房奴、地王、天价楼盘以及层出不穷的新首富，咀嚼着这些满含酸甜苦辣的楼市流行语，我们走过了不平凡的2007年。 　　这是轰轰烈烈的一年，深圳商品房均价破2万元/平方米，年初时沸沸扬扬的“汤臣一品”放到年尾肯定波澜不惊……众多房价纪录在2007年被打破，房价的飙升让居住梦想与现实的落差史无前例地变大。 　　我们身边的“精彩”也不遑多让：众多国内大鳄争相在太原拿地，直追一线城市的13000元/平方米的房价，还有在年末时出现的楼面地价高达2350元/平方米的“铜厂地王”…… 　　2007年，同样也是充满博弈的一年，央行史无前例地连续加息、购买二套房首付提高、证监会放缓房企IPO……宏观调控政策一波紧似一波，脱缰的房价在年终时终于在一些城市翻转。 　　然而一线城市的房价突降，却没有给我们身边带来太多的波澜。是房地产特有的地域性，还是政策传导的迟滞性？2008年的楼市将走向何处？成为人们心中最大的谜题。 　　每个人都试图求解这道谜题的正确答案。或曰目前的调整只是前期上涨过快的“中场休息”，喘息过后便又是一道“盛宴”；或曰房价已见顶，楼市局部触底或将出现，部分开发商和投机者将经历一场“梦魇”。更多的人则认为，市场状态尚待观察，房价再如前期那般非理性上涨是不可能的，但也不至于崩盘。 　　同样的谜面，却可以得到两样的答案，一如竖起的硬币，究竟会倒向哪个方向？在各方的角力中谁会笑到最后？ 　　一切都是未知之数，惟一可以肯定的是，不平静的2007年过后，楼市还将迎来不平静的2008年。 　　房贷新政的影响几何？ 　　银根趋紧让楼市购买力正遭遇前所未有的重创，以“9·27”房贷新政为主的系列房地产调控组合拳，被视为是干预“撒手锏”，面对这样堪称“治标”的政策，太原楼市会无动于衷么？ 　　2007年的楼市，在一片关于“拐点”的讨论声中结束。 　　中国人民银行、中国银监会2007年9月27日联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于四成，而且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。 　　而随着新政“以家庭为单位确定二套房”的细则落地，国内一线城市的房价从前三季度的迅速爬升变为掉头往下，房价降温或交易惨淡给2007年的冬天平添了几分“寒意”。 　　但是这样的情况，却并没有“感染”省城楼市，直至今日，太原房价依旧没有任何松动的迹象。“太原作为二线城市与一线城市有着明显的不同。”对于这种现象，业内人士表示，购房者可分为三种：投机性购房、投资性购房以及自主性购房。由于深圳、广州等一线城市大量存在投机性购房者，这种以贷款大量购房以期转手获利的人，面对新政通过炒楼获利的心理预期大大降低。而炒房客的离场，让这些城市的需求大大降低，从而触发了本轮房价下调。 　　业内人士分析认为，在太原，人们是以投资性住房和自住性住房为主，因此不论国内形势如何，就太原本地而言基本“没有出现所谓拐点的可能。” 　　这样的解释或者比较符合太原的现状。但是，即使是投资性住房和自住性住房，也有着本质的不同，而只有自住性住房才能称得上是楼市最为基础的“刚性需求”。尽管没有明确的数据，但是太原楼市的投资性住房的比例却并不低。据记者了解，去年新开的不少楼盘，尽管销售火爆，但实际入住率却不到60%，有的甚至只有两到三成。 　　不是所有的投资者都像外地媒体描述的那样，拿着成捆的现金去一次性购房。对于为数众多的依靠银行贷款购买第二套住房以及希望住房升级，“小房换大房”的人来说，新政的影响绝对不会很小。 　　简而言之，二手房贷新政应该不会成为太原楼市的拐点，但其影响却绝对不能小视。 　　大盘时代将走向何方？ 　　在2007年开始走进大盘时代的太原，迅速地迎来了缩紧货币政策、对开发商的各种融资限制。那么太原楼市，究竟会放量回款？还是坚守价格？ 　　5.03亿元起拍，7.62亿元成交，549万元/亩，楼面地价高达2350元/平方米。2007年12月6日，“铜厂地王”横空出世，财大气粗的山西合生帝景(珠江地产)打响了进军太原市场的第一枪，也成为了太原走进大盘时代的一个重要符号。 　　恒大、富丽、绿地、万达……一年的时间里，十五家国内知名企业涌入太原，这些大鳄们让太原人看到的是触目惊心的地块争夺战，也让“大盘”这个词汇成为左右太原2008乃至此后几年楼市的重要词汇。 　　从目前情况看，依靠成熟的营销运作，以及更高的制造水平、产品设计和规划水平，大盘大多以价格领跑者的姿态出现。而据业内人士透露，2008年即将在小店和杏花岭地区开盘的两个大盘，可能达到创纪录的5000元/平方米。 　　不过需要注意的是，大盘频出同时也带来了太原楼市的“放量”。据太原市房地局的统计显示，2007年的新增楼盘